Het ROZ-model Winkelruimte wordt veel gebruikt voor verschillende bedrijfsruimtes in de retail. Ruim tien jaar na het meest recente model (uit 2012) komt de ROZ met een vernieuwde versie van de huurovereenkomst voor winkelruimte. Daarbij zijn ook de bijbehorende algemene bepalingen gewijzigd. Nika Niels neemt u mee in de belangrijkste wijzigingen in de algemene bepalingen behorend bij het ROZ-model Huurovereenkomst Winkelruimte 2022.
Dit artikel geeft meer uitleg over deze infographic waarin de 6 belangrijkste wijzigingen in beeld zijn gebracht.
De 6 belangrijkste wijzigingen uit het ROZ-model Winkelruimte
1. Doorhaling definitie gebrek
Waar eerst in artikel 2.1 van de algemene bepalingen een definitie stond van een gebrek, is deze uit de nieuwe algemene bepalingen gehaald. Dit betekent dat indien de huurder een beroep doet op het bestaan van een gebrek er aansluiting bij de wet wordt gezocht.
Objectieve vs. subjectieve toets
In de wet (art. 7:204 lid 2 BW) is geregeld dat er sprake is van een gebrek indien het gehuurde niet voldoet aan hetgeen eenzelfde soort huurder van eenzelfde soort locatie in het algemeen mag verwachten. Deze vergelijking met andere situaties wordt een objectieve toets genoemd. Als verhuurder heeft u liever een subjectieve toets. Dan gaat het namelijk om wat de huurder bij aanvang van de specifieke huurovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten van dit specifieke pand.
2. Boetebepaling ziet niet meer op overdracht
Waar voorheen in artikel 6.1 van de algemene bepalingen stond dat een huurder niet zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder zijn huurrechten mag overdragen, is dit in de nieuwe algemene bepalingen verplaatst naar artikel 6.3. In dit nieuwe lid is bepaald dat een dergelijk verbod op overdracht zonder toestemming goederenrechtelijke werking heeft.
Echter, is in artikel 6.2 van de algemene bepalingen de boetebepaling opgenomen die terugslaat op artikel 6.1. Omdat het overdragen van de huurrechten nu verplaatst is naar artikel 6.3, ziet deze boetebepaling dus niet meer op de situatie dat de huurder zijn huurrechten zonder toestemming overdraagt aan een derde.
Als je als verhuurder toch een boete wil verbinden aan de overdracht zonder toestemming, zal u dit in de huurovereenkomst zelf moeten opnemen.
3. Renovatievoorstel
Het vermoeden van een redelijk renovatievoorstel is doorgehaald in de nieuwe algemene bepalingen. Dit is een voor de huurder positieve afwijking, maar voor de verhuurder iets minder positief. Afhankelijk van de wens van partijen kan hiervan worden afgeweken in de huurovereenkomst. Het vermoeden van het redelijke renovatievoorstel moet dan daarin alsnog worden opgenomen. Wees hier dus op alert. Partijen vallen zonder afwijkende afspraken terug op de wet.
4. Levering van zaken en diensten, servicekosten
In artikel 21.6 is de termijn voor het verstrekken van de servicekostenafrekening aangepast. Uit dit artikel blijkt dat nu binnen 15 maanden in plaats van binnen 12 maanden na afloop van het servicekostenjaar aan de huurder een servicekostenafrekening moet worden verstrekt.
Indien dit voor een verhuurder niet mogelijk is zal hij dit gemotiveerd aan de huurder moeten laten weten. Dit geldt niet enkel voor de eindafrekening, maar voor elke jaarlijkse servicekostenafrekening.
5. Toegang en controle
In artikel 25 van de algemene bepalingen is nieuw opgenomen dat verhuurder gerechtigd is op een in overleg met huurder te bepalen tijdstip het gehuurde te betreden. Dit om te controleren of huurder de huurovereenkomst en de algemene bepalingen nakomt.
Dit is met name bedoeld om te controleren of het gehuurde niet gebruikt wordt voor illegale activiteiten. De ROZ raadt verhuurder aan hier met enige regelmaat gebruik van te maken.
6. Betalingen
Artikel 28.3 van de algemene bepalingen is aangepast teneinde te verduidelijken dat ROZ hierbij geen cumulatie van de minimale boete van 300 euro per maand voor ogen heeft. Dit betekent dat niet maandelijks voor elke maand die te laat betaald wordt, een minimale boete van 300 euro per maand geldt maar dat voor het totale bedrag dat te laat wordt betaald maandelijks een boete van 1% met een minimum van 300 euro geldt.
Ter illustratie hiervan het volgende rekenvoorbeeld:
Huurder is in januari, februari en maart in verzuim met het betalen van de huur van 14.000 euro per maand. Uit hoofde van artikel 28.3 van de algemene bepalingen is huurder alsdan zowel in januari als februari de minimale boete van 300 euro verschuldigd. In maart is de betalingsachterstand van huurder opgelopen tot 42.600 (driemaal huur plus tweemaal boete). Dat betekent dat huurder in maart een boete van 426 euro verschuldigd is (1% van 42.600) euro.
Andere noemenswaardige wijzigingen
Energielabel
Er is een heel nieuw artikel (artikel 8) opgenomen in de algemene bepalingen dat ziet op het energielabel. Dit artikel is vrij vergaand. Op grond van dit artikel is het huurder niet toegestaan om zonder schriftelijke toestemming van verhuurder veranderingen of toevoegingen in of aan het gehuurde aan te brengen waardoor de energieprestatie die vermeld is in het energielabel, die verhuurder tevens moet aanleveren, aantoonbaar verslechtert. Het woord ‘aantoonbaar’ duidt erop dat de bewijslast hiervan bij de verhuurder ligt.
Daarnaast vrijwaart huurder de verhuurder voor aanspraken van derden en voor eventuele gevolgen indien als gevolg van het handelen of nalaten van de huurder de energieprestatie verslechtert. Het is echter vanzelfsprekend dat je als huurder liever niet de verhuurder vrijwaart voor alle mogelijke aanspraken. Wees hierop alert.
Overige belastingen, heffingen en rechten
Artikel 23.3 ziet op de situatie dat er geen onderscheid meer wordt gemaakt tussen een eigenaarsdeel en een gebruikersdeel. Verhuurder zal in alle redelijkheid het gedeelte vaststellen dat voor rekening van de huurder dient te komen. Indien partijen het hierover niet eens zijn, en er in overleg niet uitkomen, kan het aan de rechter worden voorgelegd.
Huurder is volgens deze bepaling pas gehouden tot betaling van het voor rekening van huurder komende deel nadat de rechter uitspraak heeft gedaan. Het is de vraag of dit werkbaar is voor een verhuurder. Zo niet, moet de verhuurder op voorhand afspraken hierover maken met de huurder en dit wederom vastleggen in de huurovereenkomst.
Persoonsgegevens
Er is een uitgebreider artikel opgenomen wat betreft de persoonsgegevens. Hierin is vastgelegd dat verhuurder duidelijk moet maken met welk doel de persoonsgegevens door verhuurder worden verwerkt. Hierop zullen beide partijen alert op moeten zijn. Tot op de dag van vandaag is de handhaving hierop nog redelijk beperkt, maar niet uit te sluiten is dat dit op een gegeven moment strenger wordt gehandhaafd.
In het geval dat er niet gehandeld wordt zoals partijen zouden moeten, hangt er een enorme boete aan en is er een grote kans op naming en shaming; het publiekelijk bekend maken van het feit dat jij je niet hebt gehouden aan de privacyregels.
Conclusie
Dit zijn echter niet alle wijzigingen die hebben plaatsgevonden in de algemene bepalingen, daar gelaten dat er ook wijzigingen hebben plaatsgevonden in het model van het huurcontract zelf. Mocht u vragen hebben naar aanleiding van het nieuwe model en de wijzigingen, dan staan onze advocaten gespecialiseerd in vastgoed- en huurrecht voor u klaar.
