Een belangrijke eerste stap bij het ontwikkelen van een woningbouwproject is het wijzigen van het bestemmingsplan (binnenkort omgevingsplan) en/of het aanvragen van een omgevingsvergunning. Het maken van de juiste keuzes, een goede juridische begeleiding van het proces en anticiperen op de Omgevingswet kunnen kostenbesparend werken en de projectontwikkeling versnellen. In deze blog geeft Rudi Minkhorst enkele tips hoe u als projectontwikkelaar ervoor kunt zorgen dat zo snel mogelijk gestart kan worden met bouwen.
Het bestemmingsplan of omgevingsplan wijzigen bij projectontwikkeling
Bij projectontwikkeling komt het vaak voor dat een woningbouwproject niet past binnen het geldende bestemmingsplan. Het kan bijvoorbeeld zo zijn dat de gronden niet zijn bestemd voor ‘wonen’ of dat de bouwregels niet genoeg ruimte bieden om het project te realiseren.
Past het project niet binnen het bestemmingsplan? Dan is er een wijziging van het bestemmingsplan of een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan nodig. In beide gevallen moet er een ruimtelijke onderbouwing worden opgesteld en dient het initiatief in overeenstemming te zijn met de goede ruimtelijke ordening.
Voor projectontwikkelaars is het bij grote initiatieven aantrekkelijk om te kiezen voor het wijzigen van het bestemmingsplan dat nog de nodige ruimte laat. Wanneer er een nieuw bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad dient er nog apart een vergunning te worden verleend om het plan uit te voeren. De projectontwikkelaar heeft dan nog de ruimte om het bouwplan aan te passen.
Anticipeer op de Omgevingswet
Met de komst van de Omgevingswet zullen de huidige bestemmingsplannen worden opgenomen in het omgevingsplan. Het wijzigen van het omgevingsplan verschilt van het wijzigen van een bestemmingsplan. Indien u als projectontwikkelaar bezig bent met het voorbereiden van een project en hiervoor een wijziging van het bestemmingsplan wenst, dient het ontwerp vóór 1 januari 2023 ter inzage te worden gelegd. Indien dit onzeker is of indien nu al duidelijk is dat deze datum niet wordt gehaald is het zeer verstandig om te anticiperen op de Omgevingswet. Bekijk deze video voor meer informatie over dit onderwerp.
Het aanvragen van een omgevingsvergunning bij projectontwikkeling
Als projectontwikkelaar kunt u ook kiezen voor het aanvragen van een omgevingsvergunning in plaats van het wijzigen van het bestemmingsplan. De kans is groot dat het initiatief niet helemaal past binnen het bestemmingsplan. Er dient dan een vergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan te worden aangevraagd. Hierbij zijn er verschillende mogelijkheden: een binnenplanse afwijking, gebruik maken van de kruimelgevallenregeling en een buitenplanse afwijking.
1. Bestudeer het bestemmingsplan zorgvuldig
Het is verstandig om het bestemmingsplan zorgvuldig te (laten) bestuderen tijdens de voorfase van projectontwikkeling. Zo kunt u uw bouwplan zoveel mogelijk in overeenstemming brengen met het bestemmingsplan om onzekerheid te voorkomen. In het geval dat er moet worden afgeweken van het bestemmingsplan is helder op welke punten er moet worden afgeweken en welke voorwaarden hiervoor gelden. Wij kunnen snel beoordelen of een bouwplan kans van slagen heeft en/of op welke punten moet worden afgeweken. Daarnaast is er vaak meer mogelijk dan in eerste instantie lijkt.
2. Stuur op de reguliere (korte) procedure
Er kan veel tijdwinst worden geboekt door ervoor te zorgen dat uw bouwplan door middel van de reguliere vergunningprocedure kan worden verleend. Bij toepassing van de kruimelgevallenregeling geldt de reguliere (korte) voorbereidingsprocedure. Forse projecten kunnen met deze regeling worden vergund, bijvoorbeeld het wijzigen van het gebruik van een bestaand bouwwerken en het gelijktijdig uitbreiden van dit bouwwerk.
3. Coördineer de bestemmingsplanwijziging en de aanvraag
Door het toepassen van de coördinatieregeling van artikel 3.30 Wro kan er een aanzienlijke versnelling worden bereikt. Met de coördinatieregeling is het mogelijk om besluitvorming die nodig is voor de realisatie van projecten in één voorbereidingstraject te bundelen. Hiermee kan een aanzienlijke tijdwinst worden behaald. Onder de Omgevingswet blijft het mogelijk om te coördineren.
4. Anticipeer op de Omgevingswet
Ook voor de aanvraag van een omgevingsvergunning geldt dat er nu al op de Omgevingswet moet worden geanticipeerd. Indien u het project onder het huidige recht wil laten vallen dient u vóór 1 januari 2023 een aanvraag in te dienen. Lees meer over de
Projectontwikkeling versnellen? Er zijn verschillende mogelijkheden!
Er zijn verschillende mogelijkheden om projectontwikkeling te versnellen. Indien het bestemmingsplan gewijzigd moet worden is het belangrijk om snel in actie te komen. Om onder het huidige recht te vallen dient het ontwerp namelijk vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage te liggen. Aangezien dit voor nieuwe initiatieven mogelijk al niet meer haalbaar is doet u er als projectontwikkelaar verstandig aan om nu al te anticiperen op de Omgevingswet. Wilt u weten wat wij hierbij voor u kunnen betekenen? Neem dan gerust contact op met een van onze advocaten omgeving en projectontwikkeling.
Tevens kan er tijdwinst worden behaald door van tevoren het geldende bestemmingsplan goed te (laten) bestuderen. Er is vaak meer mogelijk dan er in eerste instantie lijkt. Daarbij is het in de voorbereiding van een aanvraag goed om helder te hebben op welke punten het bouwplan wellicht in strijd is met het bestemmingsplan. Door te sturen op de kruimelgevallenregeling kan de korte procedure worden gevolgd en ook door het coördineren van de bestemmingsplanwijziging en de aanvraag omgevingsvergunning kan er tijdwinst worden behaald.
Tenslotte geldt ook voor het aanvragen van een omgevingsvergunning dat het verstandig is om te anticiperen op de Omgevingswet. Meer weten over de Omgevingswet? Op onze kennispagina over de Omgevingswet kunt u meer (algemene) informatie vinden. Tevens bieden wij voor projectontwikkelaars een cursus aan: bouwen en ontwikkelen onder de Omgevingswet.
Wilt u zelf duidelijkheid of uw bouwplan past binnen het bestemmingsplan? Voor een vaste prijs onderzoeken onze specialisten de mogelijkheden. Klik hier voor meer informatie over onze Quickscan bestemmingsplan.
