Datum: 05 mei 2021
Leestijd: +/- 2 minuten
De zomertijd is ingegaan en ook het kwik stijgt langzaamaan. Dat betekent dat het aantal lichturen op een dag toeneemt en het ook ’s avonds langer licht zal blijven. Hierdoor zullen uw klanten of die van uw opdrachtgever mogelijk nog net voor de zomer zonnepanelen op hun dak willen laten plaatsen. En de buren van uw klanten zullen in de avond mogelijk langer in hun tuin willen zitten. Dat roept de vraag op: hoe ervoor te zorgen dat bij bouwen aan het dak voldoende rekening wordt gehouden met voorkomen van schaduwvorming? Hierbij enkele tips om aansprakelijkheid te voorkomen.
Bij een bouwopdracht is de opdrachtnemer aansprakelijk voor fouten in de uitvoering. Daarnaast heeft de opdrachtnemer een waarschuwingsverplichting indien de opdrachtgever een ontwerp neerlegt of eisen stelt die in strijd zijn met wetgeving, zoals het Bouwbesluit of het burenrecht. Als een bouwwerk hinder voor de buren veroorzaakt, kan dat ertoe leiden dat uw opdrachtgever wordt aangesproken, die deze aansprakelijkheid zal doorleggen naar u als dakdekker. Het is daarom belangrijk om te allen tijde in overeenstemming te handelen met de geldende wet- en regelgeving en daaraan te toetsen in concrete situaties om aansprakelijkheid te voorkomen. Bij dezen enkele aanknopingspunten uit de wet- en regelgeving.
Buren procederen niet zelden met elkaar vanwege (gebrek aan) lichtinval. Het aanbrengen van zonnepanelen, het uitvoeren van werk aan een aangrenzend dak of het bouwen van een dakkapel kan een inbreuk veroorzaken op het eigendomsrecht van de eigenaren van het naastgelegen erf. Voorbeelden hiervan zijn schaduwvorming of een inbreuk op de privacy als gevolg van inkijk. Buren kunnen elkaar in een dergelijk geval aansprakelijk stellen wegens het veroorzaken van onrechtmatige hinder.
Hinder is pas onrechtmatig als de gevolgen naar aard te ernstig, langdurig en/of omvangrijk zijn. Een al bestaande situatie zal minder snel kwalificeren als onrechtmatige hinder. Zo zal iemand die naast een voetbalstadion gaat wonen zich dus niet zomaar kunnen beklagen over licht- en geluidsoverlast; het stadion stond er al. Ook belangrijk: gaat het om stedelijk of landelijk gebied? En wat is de afstand tot de woning van het naastgelegen erf? De vraag of sprake is van onrechtmatige hinder is vaak vatbaar voor discussie.
[campagnes]
In een burengeschil lag de vraag voor of schaduw veroorzaakt door zonnepanelen kwalificeert als onrechtmatige hinder. De zonnepanelen waren zodanig op het dak geplaatst dat bij de buren in de herfst en winter circa één meter meer schaduw in de woonkamer ontstond. De rechter oordeelde dat zonnepanelen “inmiddels een gebruikelijk deel van de bebouwde omgeving zijn”. Alleen al hierdoor zullen (de al dan niet hinderlijke effecten van) zonnepanelen niet snel leiden tot onrechtmatige hinder. Een ander verhaal is het wegnemen van licht door te dichtbij een venster van de woning van de buren te bouwen. Voor heggen en heesters is de aan te houden afstand een halve meter en voor bomen twee meter. Voor andere bouwwerken moeten de vergunningsvoorwaarden of het bestemmingsplan worden gevolgd. Bouwt men in overeenstemming met die regelgeving dan vormt dat een sterke (doch niet doorslaggevende) aanwijzing dat géén sprake is van onrechtmatige hinder. Door de volgende vragen vooraf te stellen, is het mogelijk om de kans op aansprakelijkheidstelling achteraf te verminderen:
Bij creëren van licht door middel van een dakkapel of lichtkoepel kunnen het eigendomsrecht van de buren en uitkijk op het perceel van omwonenden een obstakel vormen voor het realiseren van bouwplannen. Op het punt van uitkijk moet rekening worden gehouden met de privacy van omwonenden. Dakkapellen kunnen onder bepaalde voorwaarden vergunningsvrij gebouwd worden. Eén van die voorwaarden is dat de afstand tussen de dakkapel en de zijkanten van het dak – waar vaak het dak van de buren begint – een halve meter bedraagt. Vooral de plaats en grootte van een venster in combinatie met de afstand tot de woning van de buren zijn belangrijk. Bij het realiseren van een venster met uitzicht op het erf van de buren, is het aan te raden om klanten en opdrachtgevers erop te wijzen dat:
1. Het wettelijk verboden is om een venster met uitzicht op het naburige erf binnen twee meter van dit erf te plaatsen, tenzij de buren hiervoor toestemming geven;
2. Het kan gaan om een raam, deur of balkon, mits het rechtstreeks uitzicht geeft op het naburige erf;
3. Het is wél mogelijk is om ondoorzichtig glas in een vaststaand venster (lees: zonder opening) te plaatsen;
4. Afhankelijk van omstandigheden alsnog sprake kan zijn van onrechtmatige hinder.
Een erfdienstbaarheid houdt in dat de eigenaar van het ene perceel (het dienend erf) iets moet dulden ten behoeve van de eigenaar van het andere perceel (het heersend erf). In de rechtspraak komt regelmatig aan bod dat buren zich beroepen op een erfdienstbaarheid voor licht en uitzicht. Een erfdienstbaarheid voor licht en uitzicht kan een verplichting inhouden om de bestaande lichtinval of het bestaande uitzicht ongewijzigd te laten. Het is verstandig om ofwel A) bij uw opdrachtgever ofwel B) via het kadaster na te gaan of op het perceel een erfdienstbaarheid rust. Indien dat het geval is, zal daarmee rekening gehouden moeten worden bij de uitvoering van de werkzaamheden.
Als advocaten voor ondernemers begrijpen wij het belang van voorop blijven. Samen met ons heeft u alle kansen en risico’s in het vizier. Neem gerust contact met ons op en laat u persoonlijk informeren over onze diensten.