Kennis

Circulair ondernemen? Pas op voor ongewenst eigendomsverlies!

  94x      6 min      21 september 2021

Hergebruik wordt steeds populairder. Een betrekkelijk nieuwe vorm van circulair ondernemen houdt in dat een consument een bepaald product niet koopt, maar huurt. Zo kan de verhuurder het verhuurde product – eventueel na reparatie of herstel – weer opnieuw verhuren aan een ander. Vanuit economisch en milieutechnisch opzicht is dit een mooie ontwikkeling. Juridisch gezien zitten echter enkele haken en ogen aan circulair ondernemen. In deze bijdrage leg ik uit hoe circulair ondernemen kan leiden tot ongewenst verlies van eigendom door bestanddeelvorming en natrekking en wat u kunt doen om deze risico’s zo veel mogelijk uit de weg te gaan.

Wat is circulair ondernemen?

Circulair ondernemen richt zich onder meer op hergebruik van producten en grondstoffen waardoor het waardeverlies hiervan beperkt blijft tot een minimum. Veel ondernemers denken bijvoorbeeld tijdens het ontwerpen van hun product en bij het kiezen van materiaal al na over de circulariteit hiervan. Wellicht kan het overblijvende materiaal tijdens het productieproces of het gehele product worden hergebruikt. Om te zorgen dat hergebruik mogelijk is zal de eigenaar kiezen voor kwalitatief degelijke materialen. Hiermee snijdt het mes aan twee kanten. Aan de ene kant heeft de klant een kwalitatief hoogwaardig product en aan de andere kant zal de eigenaar zijn product aan een ander in gebruik kunnen geven zonder al te veel reparaties te hoeven uitvoeren. Deze vorm van ondernemen biedt vanuit zowel financieel als reputationeel opzicht kansen voor ondernemers. Circulariteit vormt in zekere mate de toekomst, waardoor veel ondernemingen hieraan aandacht besteden of er zelfs hun volledige businessplan op baseren.

Verhuur als businessmodel in de circulaire economie

Hergebruik van producten is juridisch gezien op vele manieren vorm te geven. Verkoop van tweedehands producten is een bekende vorm, maar ook het in bruikleen geven of schenken van een reeds gebruikt product is mogelijk. Deze veelvuldig geziene vormen van hergebruik brengen echter weinig risico met zich mee, omdat overdracht van de eigendom plaatsvindt of omdat er geen financiële belangen mee zijn gemoeid. Eigenlijk schuilt in elke vorm van hergebruik een zekere mate van circulariteit. Wat mij betreft kunnen daarom koop of verhuur van reeds bewoonde of gebruikte ook als een vorm van circulariteit worden beschouwd. Voor al deze gevallen bevat de wet echter al veel specifieke regelgeving.

Dat is anders voor het steeds vaker geziene businessmodel in de circulaire economie, waarbij ondernemingen andere objecten dan gebouwen verhuren. Ik onderscheid hierin – vanuit juridisch opzicht – twee vormen van circulair ondernemen. De eerste vorm richt zich op verhuur van aanvankelijk losstaande objecten; zogeheten roerende zaken. Denk hierbij aan wasmachines, koelkasten of lampen. De tweede vorm richt zich op het inbouwen roerende zaken in onroerende zaken. Onroerende zaken zijn objecten die duurzaam met de grond zijn verenigd. De bekendste en in dit kader meest relevante categorie van onroerende zaken zijn gebouwen. Uit de wet volgt dat zaken die niet onroerend zijn, automatisch roerend zijn. Concrete voorbeelden hiervan zijn het inbouwen van gevels, badkamers of keukens om deze later, ten behoeve van hergebruik, weer te verwijderen.

Risico op bestanddeelvorming en natrekking

Circulair ondernemen kan vanuit juridisch opzicht risicovol zijn vanuit het oogpunt van bestanddeelvorming en natrekking. Bij bestanddeelvorming wordt de ene zaak bestanddeel van een andere zaak: de hoofdzaak. Vervolgens wordt de eigenaar van de hoofdzaak eigenaar van alle bestanddelen. Dit proces heet natrekking. Bestanddeelvorming vindt plaats wanneer een zaak ofwel 1) deel uitmaakt van een andere zaak die volgens de verkeersopvatting als hoofdzaak wordt beschouwd, ofwel 2) wanneer een zaak niet zonder schade van de hoofdzaak verwijderd kan worden. Als de zaak verwijderd kan worden zonder schade, betekent dat overigens nog niet dat de zaak volgens de verkeersopvatting géén bestanddeel is. Onder verkeersopvatting wordt verstaan: de gedeelde opvatting van het merendeel van de Nederlanders of een kring van specialisten. Klassieke voorbeelden van bestanddeelvorming en natrekking zijn een chip in een computer of een motor in een voertuig.

Hiervoor werden twee vormen van circulair ondernemen besproken. Of de eerste vorm – verhuur van roerende zaken – tot natrekking leidt, hangt mede af van de manier waarop de roerende zaken worden verhuurd. Als wasmachines, koelkasten of lampen als losse producten worden verhuurd, dan zal dat niet zo snel tot natrekking leiden. Toch moet ook ten aanzien van verhuur van roerende zaken telkens kritisch gekeken worden of er gevaar is voor natrekking. Inbouwkoelkasten worden als onderdeel van een keuken mogelijk wél nagetrokken door de keuken en die vervolgens door (de grond onder) het gebouw. Hetzelfde zou kunnen gelden voor lampen die bijvoorbeeld verhuurd worden als koplampen van een auto. Zodra het verhuurde product bestanddeel wordt van een zaak die in eigendom is bij de huurder, verliest de verhuurder het eigendomsrecht van dat product als gevolg van natrekking. De huurder wordt op deze wijze dus eigenaar van het verhuurde object. De verhuurder kan in ruil voor het eigendomsverlies slechts schadevergoeding bedingen. Hierdoor is het opnieuw verhuren van het product niet meer mogelijk, waardoor ook het circulaire businessmodel op losse schroeven komt te staan. Ondernemers dienen zich van dit risico bewust te zijn en zullen hun businessmodel hierop moeten aanpassen om de circulariteit te waarborgen. Toch is dit niet het grootste probleem. Vooral wanneer het inbouwen van roerende zaken uit de weg wordt gegaan, wordt ook het risico op bestanddeelvorming en natrekking aanzienlijk verminderd.  

Voor de tweede vorm van ondernemen – het inbouwen van roerende zaken in onroerende zaken – is lastiger om bestanddeelvorming en natrekking uit de weg te gaan. Het is namelijk vrijwel onmogelijk om producten zoals gevels, keukens of badkamers niet in te bouwen. Hierdoor zullen deze vaak niet zonder schade kunnen worden verwijderd. Zelfs als dit soort producten zonder schade kunnen worden verwijderd zal de verkeersopvatting veelal uitwijzen dat gevels, keukens of badkamers een vast onderdeel van een woning zijn. Als gevolg daarvan maken deze als bestanddeel alsnog onderdeel uit van de woning waarin het zich bevindt. Het gevolg daarvan is dat deze producten via de woning worden nagetrokken door de grond, waardoor de eigenaar van de woning ook eigenaar wordt van de bestanddelen daarvan. Gevels, keukens of badkamers als zelfstandige zaken verhuren kan daarom niet zo maar.

Opstalrecht als uitkomst?

Zou een zogeheten opstalrecht wellicht uitkomst kunnen bieden? Met een opstalrecht is het mogelijk om een recht te creëren waarmee een gebouw, werk of beplanting in, op of boven een onroerende zaak ,zoals een woning, in eigendom blijft van de rechthebbende van het opstalrecht. Een opstalrecht doorbreekt feitelijk het natrekkingseffect. Het vestigen van een opstalrecht is uitsluitend mogelijk ten aanzien van onroerende zaken. Dit brengt mee dat het opstalrecht gevestigd dient te worden door middel van een notariële akte. Ten opzichte van roerende zaken zal een opstalrecht dus hoe dan ook géén soelaas kunnen bieden tegen een ongewenst natrekkingseffect.

In de juridische wereld bestaat discussie over de vraag of ten behoeve van een gevel, keuken of badkamer een opstalrecht gevestigd kan worden. Dat heeft te maken met de verkeersopvatting. Over het algemeen wordt aangenomen dat dit niet mogelijk is. Niettemin zullen er, gelet op deze discussie, ongetwijfeld notarissen bereid zijn een dergelijk opstalrecht te vestigen. Dat een notaris een dergelijke akte zou opstellen en inschrijven betekent echter nog niet dat een die akte ook standhoudt in een gerechtelijke procedure. Houd er daarom te allen tijde rekening mee dat het risico op eigendomsverlies blijft bestaan. Praktisch gezien zal deze situatie zich vrijwel alleen voordoen als er sprake is van (hoge) schulden bij de huurder, waardoor een bijvoorbeeld een curator of bank het gehuurde product als eigendom van de huurder zal opeisen als verhaalsobject. Zou de huurder zelf dit standpunt innemen en is er geen sprake van schulden, dan zal hij immers een bedrag aan schadevergoeding moeten betalen ter hoogte van de waarde van het product. Dit gegeven zal de huurder in beginsel moeten demotiveren om dit standpunt in te nemen. Dit kan verder worden versterkt door op dit punt een boeteclausule op te nemen in de huurovereenkomst.

Positie hypotheekhouder

Als op een gebouw géén hypotheekrecht gevestigd is, dan zal alleen de eigenaar van de woning akkoord hoeven te gaan met de huurovereenkomst en de vestiging van het opstalrecht. Op de meeste gebouwen rust echter vaak wél een hypotheekrecht. Concreet houdt dat in dat 1) de hypotheekhouder – doorgaans een bank – toestemming zal moeten geven voor het te vestigen opstalrecht en 2) dat in geval van executie van de onroerende zaak de hypotheekhouder géén rekening hoeft te houden met het opstalrecht. De hypotheekhouder zal dus ook het verhuurde product daarom mee mogen executeren.

Een en ander omtrent bestanddeelvorming en natrekking brengt mee dat banken terughoudend kunnen zijn met het verstrekken van financieringen voor circulaire initiatieven. Denk daarom altijd goed na hoe u deze juridische obstakels zal ondervangen en verwerk dat in uw ondernemingsplan.

Tips

Heeft u een circulair initiatief dat gericht is op verhuur van roerende zaken? Houd dan rekening met het volgende:

  • Denk altijd goed na of uw roerende zaken als bestanddeel van een andere roerende of onroerende zaak kunnen worden beschouwd;
  • Is voor uw circulaire initiatief mogelijk het vestigen van een opstalrecht vereist? Zoek dan naar een notaris die uw initiatief ondersteunt;
  • Mocht uw product bestanddeel kunnen gaan uitmaken van een onroerende zaak? Neem dan in de huurovereenkomst op dat de overeenkomst alleen van kracht is zodra een geldig opstalrecht is gevestigd;
  • Heeft u een opstalrecht gevestigd ten behoeve van het door u verhuurde product? Houdt dan in financieel opzicht een vinger aan de pols door de huurder contractueel te verplichten om over ontstane (hypotheek)schulden u als verhuurder te informeren;
  • Vraag voordat u een opstalrecht vestigt altijd informatie uit het kadaster op om de eigendomsgegevens en hypotheekinformatie van de huurder te kunnen inzien.

Lees ook


Stuur Eline uw reactie of vraag:


  • Uw reactie wordt niet online geplaatst. U kunt erop vertrouwen dat wij uw persoonlijke gegevens verwerken volgens onze privacy policy.

Als professional blijft u met onze nieuwsbrief altijd op de hoogte van de laatste ontwikkelingen.