De aansprakelijkheid van een taxateur ten opzichte van een derde

Het is de schrik van menig taxateur: aansprakelijk zijn voor een gemaakte fout. Het kan bovendien wrang aanvoelen indien degene die de taxateur aanspreekt tot het betalen van schadevergoeding, een derde, zoals een bank of investeerder is. Dat was immers niet de opdrachtgever en de taxateur heeft vaak niet de bedoeling gehad om zich ten opzichte van die derde tot iets te verplichten. Bijkomend probleem is dat eventueel toepasselijke algemene voorwaarden (meestal) alleen gelden in de relatie tussen taxateur en opdrachtgever. Ten opzichte van derden kan vaak dan ook geen beroep worden gedaan op daarin opgenomen aansprakelijkheidsbeperkingen in algemene voorwaarden. In dit blog zal ik bespreken wat een taxateur desondanks kan doen om zijn aansprakelijkheidsrisico tegenover derden te beperken.

Wanneer is er sprake van aansprakelijkheid?

Wanneer een taxateur een opdracht aanvaardt, neemt hij ten opzichte van zijn opdrachtgever bepaalde verplichtingen op zich. Bij het uitvoeren van zijn werkzaamheden moet de taxateur ten opzichte van zijn opdrachtgever de zorg betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Het staat de taxateur echter niet vrij om de belangen van een derde te verwaarlozen. Het kan zelfs zo zijn dat de taxateur onrechtmatig handelt ten opzichte van een derde, terwijl de overeenkomst met de opdrachtgever correct wordt uitgevoerd.

Taxatierapporten worden doorgaans niet alleen door opdrachtgevers, maar vooral ook door andere partijen gebruikt. Denk aan het gebruik van een taxatierapport door een geldverstrekker. Taxateurs moeten op basis van hun zorgplicht rekening houden met dat mogelijke gebruik door een derde. Bij het antwoord op de vraag of een taxateur aansprakelijk is voor schade die is ontstaan ten gevolge van het gebruik van een taxatierapport door een derde, komt het onder meer aan op het vertrouwen dat de betreffende derde aan het taxatierapport mocht ontlenen.

Recentelijk heeft het hof Arnhem-Leeuwarden geoordeeld over een situatie waarin een taxateur in opdracht van de koper van een pand een taxatie had verricht. De koper had het taxatierapport verstrekt aan de bank voor het verkrijgen van een hypothecaire lening. Na het verkrijgen van de lening, voldeed de koper op enig moment niet meer aan zijn verplichtingen jegens de bank. De bank ging daarom tot executie over. Vervolgens bleek dat de executieopbrengst van het pand aanzienlijk lager lag dan door de taxateur was getaxeerd en de bank stelde de taxateur aansprakelijk.

In de procedure bij het hof werd door de taxateur onder meer aangevoerd dat hij niet aansprakelijk was, omdat de door hem getaxeerde waarde minder dan 10% afweek van de waarde die door een door het hof ingeschakelde deskundige was vastgesteld. De taxateur meende dat hij daardoor per definitie niet aansprakelijk was. Hij meende dat voor taxaties altijd een bandbreedte van 25% geldt. Dit argument ging volgens het hof niet op. Volgens het hof is er geen algemeen percentage binnen welke bandbreedte een getaxeerde waarde zich moet bevinden ten opzichte van een taxatie die door een ander taxateur is verricht. Een van de argumenten daarvoor is dat van bepaalde taxaties een grotere nauwkeurigheid mag worden verwacht dan van andere. Met andere woorden, de vraag of een taxatie correct is uitgevoerd, is niet in zijn algemeenheid te beantwoorden. Het hangt steeds af van de omstandigheden van het geval.

Hoe aansprakelijkheid te voorkomen?

In de meeste situaties waarin taxateurs door derden worden aangesproken tot het vergoeden van schade is volgens de derde sprake van een te lage waardering van de (executie)opbrengst. Zo vertrouwen geldverstrekkers vaak op een taxatierapport dat in opdracht van de hypotheekgever is opgesteld. Op het moment de hypotheekgever zijn verplichtingen niet nakomt en er tot veiling wordt overgegaan, komt de eerder te hoog getaxeerde waarde aan het licht. Dit speelt met name in tijden van dalende vastgoedprijzen.

Om te voorkomen dat derden zich succesvol op het standpunt kunnen stellen dat zij een grote mate van vertrouwen aan een taxatierapport mochten ontlenen, worden in taxatierapporten disclaimer opgenomen als:

            Dit taxatierapport is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door de opdrachtgever ten   behoeve van hetgeen omschreven in het doel van de taxatie. Door mij wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke toestemming mijnerzijds. Dientengevolge aanvaardt ondergetekende ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan opdrachtgever en slechts bij gebruik voor het doel waartoe het is opgemaakt.

Indien een dergelijke bepaling wordt opgenomen, is van aansprakelijkheid minder snel sprake. De derde zal immers moeten stellen en zo nodig bewijzen wat hij ondanks deze kennisgeving van het taxatierapport mocht verwachten. De waarschuwing in de disclaimer maakt dat een derde zich minder snel op het standpunt kan stellen dat hij op de taxatie mocht vertrouwen en dat de taxateur onrechtmatig heeft gehandeld. Zeker indien de derde een professionele partij is, zoals een bank. Dergelijke disclaimer dienen derden immers te stimuleren zelf nader onderzoek te doen.

Indien in taxatierapporten een disclaimer wordt opgenomen, dient deze ondubbelzinnig en voldoende specifiek te zijn. Een bepaling als: ‘Aan deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend’ is niet duidelijk en daarmee vaak onvoldoende. Bij het gebruik van een disclaimer is het dus van belang om goed te letten op de formulering, nu dit een hoop ellende kan voorkomen.

PS dit artikel is bedoeld ter lering en vermaak en betreft uitdrukkelijk geen juridisch advies. Gebruik van de hiervoor genoemde informatie geschied volledig op eigen risico en de auteur is niet aansprakelijk voor eventuele schade die uit dit gebruik voortvloeit. 

Ook gepubliceerd in Vastgoedjournaal
Jarno Smit.

Advocaat: Ondernemen, Privacy, Intellectuele eigendom en ICT

02 september 2019 Kennis

Stuur Jarno een reactie

  • Bescherming persoonsgegevens:
    U kunt erop vertrouwen dat wij uw persoonlijke gegevens verwerken volgens onze privacy policy.