De grote stroom berichten over de ontwikkelingen in de woningmarkt kan vrijwel niemand zijn ontgaan. De bouw leeft na jaren van crisis weer op door de grote vraag naar nieuwbouwwoningen. Voor bouwbedrijven is er werk in overvloed, waardoor het ook voor de producenten van bouwmaterialen bijna niet bij te benen is. Wil je als bouwer op een bepaalde datum starten met de bouw, dan is het daarom zaak vroeg van tevoren de benodigde materialen te bestellen en onderaannemers vast te leggen. De veelal lange bestuursrechtelijke procedures kunnen echter roet in het eten gooien, met een hoop onzekerheid tot gevolg. Hierbij enkele tips om de daarmee gepaard gaande risico’s te beperken.
Het duivelse dilemma
Doordat producenten van prefab-elementen en andere bouwmaterialen de hoge vraag niet kunnen bijhouden, ontstaat er schaarste en lopen de levertijden en prijzen op. Ook de tijd die staat voor het reserveren van bijvoorbeeld hijskranen wordt steeds langer. Ook de behoefte aan bouwvakkers is groter dan het aanbod. Voor bouwbedrijven en ontwikkelaars is het daarom noodzakelijk al vroeg te weten wanneer de bouw precies van start kan gaan, zodat alle materialen en andere benodigdheden op tijd geleverd kunnen worden en personeel beschikbaar is. Het precies weten wanneer de bouw kan beginnen blijkt echter een groot struikelblok te zijn. De lange bezwaar- en beroepsprocedures die bijvoorbeeld worden aangespannen door omwonenden, zorgen voor veel vertraging. Het komt daardoor niet zelden voor dat de bouwdatum steeds verder naar achteren verschuift. Het dilemma is dan om al dan niet al in een vroeg stadium het materiaal en personeel vast te leggen, met het risico dat niet gestart kan worden en torenhoge kosten ontstaan, danwel het personeel en materiaal pas te regelen als de vergunning onherroepelijk is, met als gevolg dat dan niet snel gestart kan worden en de prijzen verder oplopen.
Gelukkig bestaan er mogelijkheden om de onzekerheid rondom bestuursrechtelijke procedures te verminderen.
Vooroverleg
Aan de voorkant kan geprobeerd worden door in een vroeg stadium met omwonenden/ belangengroepen te overleggen bezwaren te voorkomen. In de praktijk wordt dit lang niet altijd gedaan uit angst voor bezwaren of lange discussies. Door echter een bouwplan in een vroeg stadium te presenteren en te polsen hoe dit valt, zouden evt punten die voor omwonenden van belang zijn en de bouwer niet veel kosten meegenomen kunnen worden in het bouwplan. Daarbij kan ook afgesproken worden dat de keerzijde is dat geen bezwaar gemaakt zal worden.
Beginnen met de bouwen
In het geval er in verband met de financiering geen onherroepelijke vergunning is vereist is het uiteraard mogelijk gewoon te beginnen. Een bezwaar- of beroepsprocedure tegen schorst het besluit immers niet. Het is hierbij natuurlijk wel van belang om redelijk zeker te zijn dat de vergunning stand zal houden. Dit vergt een analyse van de gronden die worden aangevoerd. Uiteraard kan die pas echt gemaakt worden als de bezwaren er liggen, maar in een aantal gevallen is in het voortraject wel al duidelijk in welke richting bezwaren te verwachten zijn en kan ook een inschatting gemaakt worden of die bezwaren wel of geen hout snijden.
Voorlopige voorziening en kortsluiting
Indien de risico’s te groot zijn om te starten of dit in verband met een benodigde financiering niet mogelijk is, kan geprobeerd worden tijdens een bezwaar of beroepsprocedure tegen een omgevingsvergunning een voorlopige voorziening uit te lokken. Er moet dan wel sprake zijn van een spoedeisend belang, wat doorgaans het geval zal zijn wanneer er daadwerkelijk op zeer korte termijn begonnen wordt met de bouw. Indien hangende het beroep een voorlopige voorziening gevraagd wordt, kan ook aangestuurd worden op kortsluiting. Indien de rechter hierin mee gaat, betekent dit dat in de hoofdzaak en in de procedure om de voorlopige voorziening tegelijkertijd uitspraak wordt gedaan. Dit bespaart een hoop tijd. Om een beeld te geven: in plaats van een doorlooptijd van 1 jaar voor de beroepsprocedure ligt er dan binnen 2 a 3 maanden een uitspraak.
Afspraken maken
Tot slot kan geprobeerd worden om met degenen die bezwaar of beroep hebben ingediend afspraken te maken. Soms blijkt dat alsnog met een beperkte aanpassing of financiële tegemoetkoming de bezwaren van tafel gaan. Hoewel dit wellicht niet altijd even goed voelt, is dit soms wel een aanzienlijk goedkopere oplossing dan de schade die ontstaat indien pas veel later gestart kan worden met de bouw.
Conclusie
De snelle opleving van woningmarkt en de daarbij behorende stijgende vraag naar nieuwbouwwoningen is voor bouwbedrijven en ontwikkelaars niet alleen maar goed nieuws. Deze bedrijven kunnen klem komen te zitten door de lange levertijd van bouwmaterialen in combinatie met lange onzekere gerechtelijke procedures. Het ei van columbus hebben wij niet, maar er zijn wel verschillende mogelijkheden om de risico’s bij het al vroeg vastleggen van personeel en materiaal te verkleinen.. Hopelijk wordt een nieuwe bouwcrisis daarmee voorkomen.
