Verborgen-gebrekenregeling
Verschillende algemene voorwaarden in de bouw kennen een grotendeels vergelijkbare verborgen-gebrekenregeling. Op grond daarvan is een dakdekker aansprakelijk voor verborgen gebreken in het werk voor een periode van vijf jaren na oplevering of na einde onderhoudstermijn. Een verborgen gebrek is een gebrek dat de opdrachtgever vóór de oplevering niet heeft opgemerkt en ook niet redelijkerwijs had moeten/kunnen ontdekken tijdens de oplevering. Als zich een verborgen gebrek voordoet in het werk moet de dakdekker in beginsel dit gebrek herstellen.
Een rechtsvordering op grond van een verborgen gebrek vervalt door verloop van vijf jaren. Dat wil zeggen: een opdrachtgever moet binnen vijf jaren na oplevering of einde onderhoudstermijn een procedure bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen of de rechter starten om zijn rechten op grond van een verborgen gebrek veilig te stellen. Wat betekent dit indien zich een gebrek voordoet na het einde van de verborgen-gebrekentermijn, maar de dakdekker binnen die verborgen-gebrekentermijn al eens herstel aan het werk heeft uitgevoerd? Staat de opdrachtgever dan met lege handen of is de aannemer toch aansprakelijk?
Nieuwe termijn na uitgevoerd herstel?
Het is inmiddels vaste rechtspraak van de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen dat een vervaltermijn van vijf jaar opnieuw aanvangt nadat de aannemer (zoals een dakdekker) een verborgen gebrek heeft hersteld, indien is voldaan aan drie voorwaarden:
- de dakdekker moet het herstel zelf hebben uitgevoerd. Daaraan is niet voldaan als de opdrachtgever het herstel van een verborgen gebrek in het werk laat uitvoeren door bijvoorbeeld een derde.
- de dakdekker moet voor het verborgen gebrek aansprakelijk zijn dan wel moet de aansprakelijkheid hebben erkend. Dat is niet het geval als de dakdekker het herstel onverplicht en/of coulancehalve heeft uitgevoerd.
- het door de dakdekker uitgevoerde herstel moet substantieel of structureel zijn. Met andere woorden: het moet gaan om daadwerkelijk herstel waarvan de opdrachtgever de verwachting had dat de klacht daarmee definitief uit de wereld zou zijn. Het uitvoeren van provisorisch herstel dan wel het doen van een proef om te onderzoeken of de gemelde klacht daarmee opgelost kan worden, is geen substantieel herstel volgens de jurisprudentie van de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen.
Belangrijk is dat een eventuele nieuwe termijn van vijf jaar uitsluitend geldt voor een gebrek in het herstelde werk. Dit betekent dat er géén nieuwe verborgen-gebrekentermijn aanvangt voor andere gebreken aan het oorspronkelijke werk of voor nieuwe, soortgelijke gebreken die niet eerder zijn hersteld.
Wij leggen dit uit aan de hand van een voorbeeld. Stel een dakdekker levert een dak op in 2015. In 2018 meldt de opdrachtgever een klacht en voert de dakdekker herstel uit door het vervangen van EPDM-gootbekleding. Indien het gaat om een verborgen gebrek (en is voldaan aan de drie hiervoor genoemde voorwaarden), dan vangt in 2018 een nieuwe verborgen-gebrekentermijn aan van vijf jaren. Stel dat de opdrachtgever in 2022 opnieuw klaagt over het dak, maar dit keer niet over de EPDM-gootbekleding. De klacht gaat over de eindpannen die moeten worden vervangen. Indien deze klacht geen verband houdt met het herstel van de eerdere klacht over de EPDM-gootbekleding dan geldt hiervoor geen nieuwe vijfjaarstermijn. Voor een nieuw verborgen gebrek geldt de oorspronkelijke termijn van vijf jaren die aanving na de oplevering in 2015. Die termijn is op het moment van de klacht in 2022 al verstreken. De rechtsvordering van de opdrachtgever is dan ook in beginsel niet-ontvankelijk. Indien de klacht daarentegen wel een verborgen gebrek zou zijn aan de herstelde EPDM-gootbekleding, dan is daarvoor dus wel een nieuwe vervaltermijn aangevangen in 2018. In dat geval staat de opdrachtgever niet met lege handen.
Tips voor de praktijk
Met deze vaste rechtspraak in het achterhoofd, geven wij een vijftal tips om zo goed mogelijk om te gaan met herstel van een verborgen gebrek en de aanvang van een nieuwe termijn zoveel mogelijk te voorkomen:
- een open deur, maar daardoor niet minder belangrijk als zich een verborgen gebrek voordoet. Voer als dakdekker goed en deugdelijk herstel uit zodat de kans op een nieuw gebrek in het herstelde werk wordt geminimaliseerd;
- vermeld als dakdekker bij het uitvoeren van herstel dat het geheel onverplicht en coulancehalve gebeurt, zonder erkenning van aansprakelijkheid;
- leg de uit te voeren herstelwerkzaamheden schriftelijk vast. Doe dit bij voorkeur in een gestandaardiseerd rapport met daarin in elk geval: een datum en omschrijving van de concrete klacht, een datum en omschrijving van het uitgevoerde herstelwerk en de exacte locatie daarvan. Maak van de situatie voor en na herstel duidelijke foto’s en/of een video, zodat duidelijk is wat is hersteld. In het geval van een nieuwe klachtmelding is het dan makkelijker om aan te tonen dat de klacht een nieuw gebrek betreft waarvoor geen nieuwe verborgen-gebrekentermijn is aangevangen;
- lever het herstelde werk op aan de opdrachtgever en maak een proces-verbaal van oplevering op van het herstelwerk. Laat de opdrachtgever dit document voor akkoord ondertekenen en stuur als dakdekker de opdrachtgever een afschrift van het ondertekende rapport toe;
- indien de dakdekker met vaste onderaannemers werkt, dan is het verstandig deze verplichting voor het opmaken van een proces-verbaal na de afronding van het herstelwerk ook contractueel aan deze onderaannemers op te leggen.
