Het blijft een terugkerend fenomeen: de zogenaamde ‘slapende’ Vereniging van Eigenaars (hierna: ‘VvE’) die zich schuldig maakt aan achterstallig onderhoud van het appartementsgebouw. Het onderhoud van appartementsgebouwen is een aangelegenheid van de VvE zélf. Dit betekent dat de eigenaars in principe zelf mogen beslissen of en hoe zij het onderhoud uitvoeren. Appartementseigenaars die hun onderhoudsverplichtingen verzaken, dienen zich echter te realiseren dat de gemeente kan ingrijpen. In het uiterste geval kan dit leiden tot handhaving. Een recente uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de ‘Afdeling’) van 13 februari jl. (ECLI:NL:RVS:2019:437) is hiervan een mooi voorbeeld.
In dit blog bespreek ik kort wat de mogelijkheden van gemeentes zijn om zich met de onderhoudsverplichting van VvE’s te bemoeien.
Achterstallig onderhoud door ‘slapende’ VvE’s
Het zijn met name de zogenaamde ‘slapende’ VvE’s die zich schuldig maken aan achterstallig onderhoud van appartementsgebouwen. Vaak zijn dit kleine inactieve VvE’s met minder dan vijf appartementsrechten. Deze kleine VvE’s houden doorgaans geen jaarlijkse vergaderingen en maken geen onderhoudsplannen, laat staan dat zij een reservefonds vormen. Er ontstaan vervolgens problemen op het moment dat onderhoud daadwerkelijk nodig is. Dit kan zelfs leiden tot zodanig achterstallig onderhoud dat een situatie ontstaat die in strijd is met de Woningwet en gemeentes noodzaakt bestuursrechtelijk in te grijpen. Gemeentes kunnen echter ook preventief ingrijpen.
Preventieve maatregelen gemeente
Sinds 1 juli 2011 hebben gemeentes extra wettelijke bevoegdheden gekregen om slapende VvE’s te activeren. Het betreft de volgende vijf bevoegdheden:
1. De gemeente kan de kantonrechter om een vervangende machtiging verzoeken indien één of meer appartementseigenaars weigeren mee te werken aan, dan wel toestemming te verlenen voor beheers- of onderhoudshandelingen. Ten minste de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars dient deze actie te steunen.
2. De gemeente kan met een machtiging van de kantonrechter een vergadering van eigenaars bijeen roepen en toegang verkrijgen tot de vergadering van eigenaars. Tijdens de vergadering kan de gemeente voorstellen doen met betrekking tot het beheer en het onderhoud van het appartementsgebouw. De gemeente heeft echter geen stemrecht, waardoor de eigenaars zelf beslissen.
3. De gemeente kan met een vervangende machtiging van de kantonrechter overgaan tot wijziging van de splitsingsakte om daarin afspraken over het beheer en onderhoud van het appartementsgebouw op te nemen. Ook hiervoor geldt dat ten minste de helft van het aantal stemmen deze wijziging zal moeten steunen.
4. De gemeente kan de VvE de verplichting opleggen een onderhoudsplan te laten opstellen door een deskundige. Van deze bevoegdheid kan de gemeente pas gebruik maken, indien de gemeente de appartementseigenaars in een vergadering van eigenaars bijeen heeft geroepen en de VvE niet binnen drie maanden een onderhoudsplan heeft opgesteld.
5. De gemeente kan de VvE verplichten tot het treffen van voorzieningen waardoor de staat van het appartementsgebouw weer zal voldoen aan de Woningwet. De gemeente kan een dergelijke onderhoudsverplichting alleen opleggen indien dat naar het (gemotiveerde) oordeel van de gemeente noodzakelijk is.
De voornoemde bevoegdheden hebben een preventief karakter en kunnen door de gemeente worden ingezet indien een met de Woningwet strijdige situatie ‘dreigt’ te ontstaan. Deze bevoegdheden beogen ‘slapende’ VvE’s wakker te houden en hen te dwingen tot het uitvoeren van achterstallig onderhoud.
Bestuursrechtelijke handhaving: herstelkosten voor rekening VvE
De eerder aangehaalde uitspraak van de Afdeling van 13 februari jl. illustreert dat een gemeente naast preventieve maatregelen ook handhavend kan optreden. In die kwestie speelde het volgende. Een VvE verzaakte haar onderhoudsverplichting waardoor het appartementsgebouw in een zodanig slechte staat verkeerde dat sprake was van een met de Woningwet strijdige situatie. De gemeente Rotterdam heeft de VvE herhaaldelijk opgedragen herstelwerkzaamheden te verrichten aan het appartementsgebouw, maar de VvE verzuimde hier keer op keer aan te voldoen. Vervolgens heeft de gemeente Rotterdam zelf een aannemer ingeschakeld die de herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd. De kosten zijn door middel van een last onder bestuursdwang verhaald op de VvE.
Conclusie
Achterstallig onderhoud door slapende VvE’s kan kortom leiden tot vervelende financiële verrassingen voor de appartementseigenaars van die VvE’s. De gemeente zal met haar preventieve bevoegdheden slapende VvE’s pogen ‘wakker’ te houden, waarbij zij VvE’s in het uiterste geval wakker schudt door bestuursrechtelijke sancties op te leggen. Mijn advies: appartementseigenaars dienen zich goed te realiseren dat het essentieel is om het appartementsgebouw waarvan zij gezamenlijk eigenaar zijn, goed te onderhouden en daarover duidelijke afspraken te maken met de andere appartementseigenaars in de VvE.
