Datum: 08 juli 2021
Leestijd: +/- 2 minuten
In de afgelopen jaren is leegstand van bedrijfsruimte per saldo toegenomen. Net nadat de eerste coronamaatregelen van kracht gingen vlakte die trend af. Volgens experts heeft die afvlakkende trend te maken met de overheidsmaatregelen en bevindt de markt zich nu in een stilte voor de storm. Net als in het faillissementsrecht. Verwacht wordt dat de storm aan faillissementen pas komt wanneer de overheidssteun stopt. Logischerwijs zal bedrijfsruimte leeg komen te staan als ondernemingen failliet gaan. Vastgoedeigenaren zijn erbij gebaat om leegstand te voorkomen. Leegstand vergroot namelijk het risico op schade als gevolg van diefstal, verval, kraken of brand en bovendien inkomstenderving.
Hierom bestaat voldoende aanleiding om eens stil te staan bij de juridische kant van leegstaande bedrijfsruimte. Met welke factoren dient u als vastgoedeigenaar rekening te houden? En wat zijn de opties om opnieuw invulling te geven aan uw vastgoed? Met dit artikel willen wij u alvast een voorsprong geven, zodat u voorbereid bent en de (leegstands)schade zoveel mogelijk kunt beperken.
Voor de afwikkeling van de huurovereenkomst met de vertrekkende/failliete huurder is het van belang om te weten onder welk huurregime de huidige huurovereenkomst valt. Ook ten aanzien van het maken van de juiste keuzes over de invulling van een leegstaand bedrijfspand, is het belangrijk om bewust te zijn van de verschillende huurregimes.
Het huurrecht kent verschillende regimes afhankelijk van het soort bedrijfsruimte. Kortweg bestaan twee soorten bedrijfsruimte: 290-bedrijfsruimte (ofwel “middenstandsbedrijfsruimte”) en 230a-bedrijfsruimte (ofwel “overige bedrijfsruimte”). Voor beide soorten bedrijfsruimte gelden andere regels, waarbij met name de mate van huurbescherming verschilt. 290-bedrijfsruimte kent een grotere bescherming (denk aan bescherming ten aanzien van duur, huurprijs, e.d.).
Men gaat er doorgaans vanuit dat het toepasselijke huurregime een keuze van de betrokken partijen is. De toepasbaarheid is echter iets dat wettelijk bepaald wordt. Welke naam de overeenkomst heeft, is dus niet bepalend. Het gaat om de inhoud en uitvoering van de huurovereenkomst. Is op basis hiervan sprake van een 290-bedrijfsruimte – ook al spreken partijen over 230a-bedrijfsruimte – dan geldt het strengere 290-huurregime.
Bij 290-bedrijfsruimte gaat het bijvoorbeeld om winkels, restaurants, cafés, afhaal- of besteldiensten of ambachtsbedrijven. De rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening dient plaats te vinden in een voor het publiek toegankelijk lokaal. Ook hotels en kampeerbedrijven vallen onder de regeling van artikel 7:290 BW. Bedrijfsruimte die niet 290-bedrijfsruimte is, komt automatisch onder het regime van artikel 7:230a BW te vallen. Voorbeelden van 230a-bedrijfsruimte zijn kantoren, bioscopen, reisbureaus, bankfilialen, zwembaden, vervoerbedrijven en praktijkruimte voor de uitoefening van een beroep (zoals die van advocaten, huisartsen of tandartsen).
Indien het mogelijk is om voor een leegstaand bedrijfspand een huurovereenkomst voor 230a-bedrijfsruimte te sluiten, dan biedt dit u als verhuurder meer contractsvrijheden en is het eenvoudiger om bijvoorbeeld een huurovereenkomst van korte duur aan te gaan. Bijvoorbeeld om een periode van leegstand op te vangen.
Als een geschikte huurder niet direct voorhanden is, kan een tijdelijke kostendekkende constructie uitkomst bieden. Bruikleen is een vorm die vastgoedeigenaren vaak aanwenden als alternatief voor leegstand.
Kiezen voor bruikleen heeft ten minste twee voordelen. In de eerste plaats kan een bruiklener voorzien in een tegemoetkoming in de kosten. Hiermee wordt de leegstandsschade beperkt. In de tweede plaats komt aan een bruiklener géén huurbescherming toe. Als gevolg daarvan kan een vastgoedeigenaar eenvoudiger weer over zijn leegstaande bedrijfsruimte beschikken zodra hij een geschikte huurder vindt.
Bruikleen kent echter ook valkuilen. Het verschil tussen huur en bruikleen is gelegen in de verschuldigde vergoeding. De scheidslijn tussen bruikleen en huur kan flinterdun zijn. Als de tegemoetkoming in de kosten niet precies wordt uitgewerkt en de hoogte van het bedrag aan de hoge kant is, dan zal een rechter al snel oordelen dat sprake is van huur. Op deze wijze verschiet de overeenkomst van kleur en wordt de bruikleenovereenkomst een huurovereenkomst. Vervolgens is dan het 290- of 230a-regime van toepassing. Zo kan een vermeend bruiklener zich toch ineens beroepen op huurbescherming. Bruikleen moet dus zorgvuldig worden ingezet.
In sommige gevallen is het ook mogelijk om uw bedrijfsruimte tijdelijk als woonruimte te verhuren op grond van de Leegstandswet. Op deze manier bent u als verhuurder niet aan de huurbeschermingsregels ten aanzien van woonruimte gebonden. Voor verhuur op basis van de Leegstandswet is een vergunning vereist. Deze wordt pas verleend als aan een aantal strikte voorwaarden is voldaan. Daarnaast dient de huurovereenkomst te voldoen aan verschillende formaliteiten. Zo moet onder meer melding worden gemaakt van de verleende vergunning, het tijdvak waarvoor die is verleend en de huurprijs, maar ook dat de huurbeschermingsregels niet gelden. Wordt aan deze formaliteiten niet voldaan, dan wordt de huurovereenkomst gezien als reguliere huurovereenkomst woonruimte. Het gevolg daarvan is verstrekkende huurbescherming voor uw huurder. Daarom adviseren wij om uw gewenste constructie altijd eerst te laten controleren door een gespecialiseerd jurist.
Een andere – veelal lucratieve – optie is om de bedrijfsruimte te laten ombouwen naar woonruimte. Of dit planologisch mogelijk is, zal geheel afhankelijk zijn van het soort bedrijfsruimte en de locatie. In verschillende gemeentes is het mogelijk om subsidie aan te vragen voor een haalbaarheidsonderzoek. Vooral ten aanzien van bedrijfsruimte boven winkels zijn gemeentelijke regelingen in het leven geroepen om leegstand te voorkomen. Voor dit soort bedrijfsruimte werken gemeentes vaak graag mee aan het omzetten van de bestemming van bedrijfsruimte naar woonruimte. Wellicht biedt deze transformatie een mooi plan B.
Wees u bewust dat een bankgarantie doorgaans geen leegstandsschade dekt. Het is goed om dit alvast na te gaan.
De Hoge Raad heeft zich meermaals uitgelaten over de vraag of leegstandsschade onder een bankgarantie valt. Als géén sprake is van een bankgarantie zal een verhuurder in principe met lege handen staan. In 2013 en 2017 besliste de Hoge Raad namelijk dat leegstandsschade niet verhaald kan worden op de faillissementsboedel. Wanneer de bank zich als derde garant stelt is dat echter anders. Hiervoor geldt dat de huurpenningen door de bank dienen te worden uitgekeerd op verzoek van de verhuurder, tenzij anders is overeengekomen. Sindsdien zijn banken terughoudend met het verstrekken van garanties voor leegstandsschade.
Hierom is het nodig dat een bankgarantie expliciet voorziet in het dekken van leegstandsschade. Een verhuurder kan slechts leegstandsschade claimen als in de tekst van de bankgarantie en de huurovereenkomst een verplichting tot vergoeding van leegstandsschade is opgenomen. De aanspraak mag nadrukkelijk niet ten aanzien van de huurder – en later dus de boedel – gelden.
Als advocaten voor ondernemers begrijpen wij het belang van voorop blijven. Samen met ons heeft u alle kansen en risico’s in het vizier. Neem gerust contact met ons op en laat u persoonlijk informeren over onze diensten.