Opleverpunten: voorkomen is en blijft beter dan genezen

Het zijn hoogtij-jaren voor de bouwsector, maar dat betekent nadrukkelijk niet dat alles hosanna is. De sterk aangetrokken markt worstelt namelijk met nieuwe problemen: de agenda van de bouwer is overvol, goed en betaalbaar personeel is schaars en de prijs en levertijd voor bouwmaterialen blijft toenemen. Hierdoor ontstaat het risico dat de kwaliteit van de nieuwbouw in het gedrang raakt. Het recentelijk verschenen artikel van de Vereniging Eigen Huis bevestigt dit beeld: het aantal opleveringsgebreken is met 40% gestegen ten opzichte van de crisistijd. Een goed moment om de juridische context van het opleveringsgebrek aan te halen en een aantal tips te bespreken ter voorkoming van opleveringsgebreken (en daaruit voortvloeiende geschillen).

Juridische status opleverpunt

Nadat de bouwer te kennen geeft dat de bouw van de woning klaar is, keurt de opdrachtgever de woning om het werk vervolgens al dan niet (onder voorbehoud) te aanvaarden. Na aanvaarding geldt de woning als opgeleverd. Het werk is dan voor risico van de opdrachtgever en de bouwer is vanaf dat moment in beginsel ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever ten tijde van de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken (“de zichtbare gebreken”). De oplevering heeft dus juridische gevolgen. De opdrachtgever doet er dan ook goed aan de woning tijdens de opname – eventueel samen met een deskundige – zorgvuldig op te nemen.

Alle afwijkingen en gebreken die de opdrachtgever tijdens de rondgang opmerkt, dient de bouwer te noteren op het proces-verbaal van oplevering (indien de bouwer het niet eens is met een punt kan hij een voorbehoud maken). De bouwer is verplicht deze opleveringsgebreken binnen drie maanden na de oplevering te herstellen. De opdrachtgever beschikt in dat kader over een “pressiemiddel”: de 5%-depotregeling. Op grond van deze regeling kan de opdrachtgever maximaal 5% van de laatste termijn van de aanneemsom storten in een depot bij de notaris. Indien de bouwer de opleveringsgebreken niet binnen drie maanden herstelt, kan de opdrachtgever (een deel van) de uitbetaling van het depot door de notaris aan de bouwer opschorten.

Tips ter voorkoming van opleverpunten (en daaruit voortvloeiende geschillen)

De vraag is hoe de bouwer voorkomt dat de opdrachtgever naar de 5%-depotregeling of een ander juridische middel grijpt. Dit zijn een viertal tips:

1. Organiseer een vooroplevering

Tijdens een vooropname maakt de opdrachtgever – veelal een aantal weken voor de formele oplevering – alvast zelfstandig een ronde door de woning. De vooroplevering heeft geen juridische status, maar de bouwer kan op basis van de op- en aanmerkingen van de opdrachtgever al voor het moment van oplevering eventuele afwijkingen en tekortkomingen herstellen. Het is dus voor de bouwer een extra “kwaliteitstoets”.

2. Stel het moment van oplevering uit indien de resterende bouwtijd dit toelaat

Dit kan een goede keuze zijn als de woning vlak voor het moment van oplevering nog een veelvoud aan gebreken vertoont. De bouwer voorkomt hiermee dat hij – of zijn onderaannemers – op een later moment terug moet keren om opleverpunten te herstellen met alle kosten van dien. Het uitstellen van de oplevering is voor de bouwer vaak een efficiëntere en goedkopere oplossing. De bouwer bewerkstelligt hiermee bovendien dat de werkzaamheden worden uitgevoerd zonder dat de opdrachtgever daar last van heeft (omdat hij de woning bijvoorbeeld al zou hebben betrokken en voor ieder werkbezoek thuis zou moeten blijven).

3. Investeer in communicatie en verwachtingsmanagement

De oplevering is over het algemeen voor de opdrachtgever een belangrijk en spannend moment ter afronding van een lang proces met veel keuzemomenten. Met een open communicatie kan de bouwer de verwachtingen van de opdrachtgever over de (kwaliteit van de) woning beter managen. Bovendien kan de bouwer met een goede communicatie inzicht verkrijgen in de achterliggende belangen van de opdrachtgever. Zo kan een deugdelijke oplevering voor de opdrachtgever van essentieel belang zijn omdat de aansluitende planning met de schilder of tegelzetter anders in gevaar dreigt te komen. Mocht zich uiteindelijk toch een tegenvaller voordoen dan is er in dat geval zeer waarschijnlijk meer wederzijds begrip en meer draagvlak voor een passende oplossing.

4. Zorg voor deugdelijk herstel

Indien ondanks het voorgaande toch sprake is van een opleveringsgebrek, dan doet de bouwer er goed aan zorg te dragen voor deugdelijk herstel. Als het herstel (te) lang op zich laat wachten, nieuwe gebreken oplevert (door bijvoorbeeld beschadigingen) en / of niet naar behoren wordt uitgevoerd dan leidt dit aan de zijde van opdrachtgever onvermijdelijk tot irritaties. Bouwer en opdrachtgever kunnen daardoor steeds verder verwikkeld raken in een moeilijk te doorbreken negatieve spiraal.

Conclusie

De bouwer draagt de verantwoordelijkheid voor het herstel van opleverpunten. Een woning met een groot aantal opleveringsgebreken zal daardoor als een boemerang bij de bouwer terugkeren. Het voorkomen van opleverpunten is en blijft dan ook beter dan – de tijd, energie, imagoschade en kosten die gepaard gaan met – het genezen.

Lees ook

• Dakkapellen en zonnepanelen: Waar ligt de grens van onrechtmatige hinder?
• Gelikte teksten in verkoopbrochures: een verkooptool of valkuil?
• Onderhoudsvoorschriften en opleverdossier bij blauwe daken
• Wet kwaliteitsborging voor het bouwen: wat wijzigt er voor u?
• Oorlog in Oekraïne is onvoorziene omstandigheid
• Is verkoper aansprakelijk voor aanwezigheid Japanse duizendknoop op verkochte bouwkavel?