Onroerende aanhorigheden: het belang voor de huurpraktijk
Soort huurovereenkomst
Voor zowel de huurder als de verhuurder van bedrijfsruimte is van groot belang onder welk wettelijk regime een bedrijfsruimte valt. Welke huurbescherming geniet een huurder? Kan de huurprijs worden herzien? Belangrijke vragen die afhangen van de vraag welke soort huurovereenkomst er is. Belangrijk omdat het kan uitmaken of de gewenste uitbreiding van een winkel bijvoorbeeld kan plaatsvinden.
Winkelruimte of kantoor/opslagruimte?
Winkelruimte valt onder de beschrijving van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek (‘BW’). Voorbeelden zijn een café, supermarkt, doe het zelf zaak of een kampeerwinkel. De gemeenschappelijke deler is dat rechtstreeks producten of diensten worden verkocht/geleverd. Indien een onderneming niet valt onder het winkelruimteregime, is sprake van de zogenaamde 7:230a-bedrijfsruimte. De zogenaamde ruimtes worden dan ook wel aangeduid als kantoor/opslagruimtes. Denk aan een fabriek, opslagloods, maar ook bijvoorbeeld een makelaarskantoor. Gelet op de grote hoeveelheid rechtspraak op dit punt is het niet altijd eenvoudig om vast te stellen onder welk regime de gehuurde ruimte valt.
Onroerende aanhorigheid
Het kan ook voorkomen dat een gehuurde bedrijfsruimte eigenlijk is aan te merken als opslagruimte, maar toch onder het winkelruimteregime valt omdat deze ruimte is aan te merken als zogeheten “onroerende aanhorigheid”. In dat geval kan ook de huurder van opslagruimte een beroep doen op de huurbeschermingsbepalingen die gelden voor winkelruimte. Hierna blijkt welke consequenties dat kan hebben!
Huurbescherming, huurherziening en indeplaatsstelling
Het wettelijke regime van winkelruimte biedt een huurder meer huurbescherming dan het regime van opslag/kantoorruimte. Zo kan een verhuurder van winkelruimte de huurovereenkomst niet zomaar opzeggen. Hij dient daarvoor de wettelijke opzeggingsgronden en een opzegtermijn van tenminste een jaar in acht te nemen. Opzegging door de verhuurder leidt alleen tot het einde van de huurovereenkomst, indien de huurder vervolgens met de opzegging instemt. Indien een huurder niet met de opzegging instemt, zal de verhuurder de kantonrechter moeten vragen om te beoordelen of de huuroverkomst kan eindigen. Bij de grootschalige renovatie van Hoog Catharijne in Utrecht heeft dit tot veel procedures geleid.
Daarnaast kunnen de huurder en verhuurder bij voortzetting van de huurovereenkomst winkelruimte de huurprijs periodiek herzien. Indien huurder en verhuurder niet in onderling overleg tot een herziene huurprijs komen, kunnen zij de kantonrechter vragen de huurprijs nader vast te stellen. De kantonrechter zal daarbij onder meer kijken naar de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimten in de omgeving van het gehuurde over de afgelopen vijf jaren. Ook dit leidt veelvuldig tot procedures bij winkelcentra, maar ook bijvoorbeeld bij benzinestations. In dat laatste geval is bijvoorbeeld de plaats waar het tankstation is gelegen van belang, in de grensregio, op een bedrijventerrein met een bouwmarkt in de buurt of elders.
Het kunnen afdwingen van een indeplaatsstelling door naar de rechter te stappen, is een ander belangrijk gevolg, indien sprake is van winkelruimte.
Huurregime van ‘onroerende aanhorigheden’
Bovenstaande voorbeelden laten zien dat zowel voor huurders als verhuurders enorm van belang kan zijn, met welk huurregime je te maken hebt. Dit belang is er ook bij onroerende aanhorigheden en juist ook bij bouwmarkten kan dit een belangrijke rol spelen. Dat wordt geïllustreerd door een belangrijke uitspraak uit 2012. Voordat die uitspraak wordt besproken eerst kort de basisregel die door de rechter wort gehanteerd.
Fietsenstallingarrest
In het zogenaamde Fietsenstallingarrest speelde het volgende. De huurder van een woning met souterrain had de woning onderverhuurd en gebruikte het souterrain als stallingsruimte voor fietsen. Hij had namelijk aan de overkant van de straat een tweede pand gehuurd, waarin hij een rijwielhandel exploiteerde. Het pand waarin de rijwielhandel gevestigd was, had de huurder van een andere verhuurder gehuurd dan van het pand aan de overkant. De verhuurder van het pand met de stallingsruimte wenste vervolgens de huur te beëindigen en nam niet de regels in acht die toen golden voor de winkelruimte. De verhuurder vond namelijk dat geen sprake was van winkelruimte. Hij vond dat slechts sprake was van een stallingsplaats.
De huurder dacht hier anders over. Hij vond dat de stallingsplaats onderdeel uitmaakte van de fietsenwinkel. Hij vond dus dat hij als huurder van de stallingsplaats ook recht had op huurbescherming.
De Hoge Raad diende te beoordelen of er tussen de rijwielhandel en de stallingsplaats ‘connexiteit’ bestond op grond waarvan de huurder van de stallingsplaats ook huurbescherming toekwam. Sinds deze uitspraak geldt dat die connexiteit kan worden aangenomen, ook al zijn er twee verschillende verhuurders. Daarvoor is wel nodig dat de verhuurder van de stallingsruimte, bij het sluiten van de huurovereenkomst ermee had ingestemd dat deze ruimte tezamen met de winkelruimte als winkelruimte zou worden gebruikt.
Verdere uitwerking connexiteitsregel in de rechtspraak
Opslagruimte voor een bouwmarkt - eigendom
In 2012 scherpte de Hoge Raad de in het Fietsenstallingarrest gegeven connexiteitsregel nog verder aan. In deze zaak huurde de exploitant van een bouwmarkt de naastgelegen bedrijfsruimte als opslagplaats. De huurder had het pand, waarin de bouwmarkt gevestigd was en werd geëxploiteerd, zelf in eigendom. Ten behoeve van de bouwmarkt werd een naastgelegen pand gehuurd voor opslagdoeleinden. De vraag was vervolgens of de opslagplaats als winkelruimte aangemerkt diende te worden, vanwege de verbinding met de bouwmarkt (die als winkelruimte zou zijn aangemerkt, indien deze ruimte zou worden gehuurd). De Hoge Raad oordeelde dat, ook al was de bouwmarkt niet gevestigd in een gehuurd pand, de opslagplaats toch het regime van de bouwmarkt kon volgen.
Kelder bij een restaurant – verschillende huurders
Ook in latere rechtspraak is veelvuldig een beroep gedaan op de connexiteitsregel. Het gerechtshof Amsterdam heeft vorig jaar een geschil beslecht omtrent de vraag of een kelder kwalificeerde als een onroerende aanhorigheid bij het naastgelegen restaurant. De kelder werd gebruikt als opslag ten behoeve van het restaurant, maar was niet direct vanuit het restaurant toegankelijk. Het restaurant was zonder meer te kwalificeren als winkelruimte. In de huurovereenkomst met betrekking tot de kelder was opgenomen dat de kelder zou worden gebruikt als opslagplaats voor het restaurant. Daarom oordeelde het Hof dat de verhuurder ermee had ingestemd dat de verhuurde ruimte tezamen met het restaurant als bedrijfsruimte zou worden gebruikt. De huurder van de kelder kwam dus huurbescherming toe vanwege de connexiteit met de winkelruimte. Het feit dat het restaurant werd gehuurd door de B.V. wiens bestuur werd gevormd door de huurder van de kelder – en dus feitelijk niet dezelfde huurder was - deed hier niet aan af.
Belang voor de praktijk
Indien een huurder extra opslagruimte ten behoeve van zijn bouwmarkt huurt via een aparte huurovereenkomst, let dan goed op. Bepaal tevoren met welke soort huurovereenkomst je te maken hebt. Dit kan verschil maken voor de bescherming die een huurder heeft, voor de hoogte van de huurprijs en de mogelijkheid om een andere huurder in de plaats te stellen. Juist bij dit soort ruimtes als extra opslagloodsen of buitenterreinen, die je wilt gebruiken voor een bouwmarkt, is het extra oppassen. Je hebt dan al snel te maken met de zogenaamde onroerende aanhorigheden. Ruimtes houden met elkaar verband en het maakt zelfs niet uit of je te maken hebt met verschillende verhuurders, huurders of dat sprake is van eigendom.
