Parkeerbehoefte van leegstaand pand speelt belangrijke rol bij vervangende nieuwbouw

Bij elk bouwplan wordt beoordeeld of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Bij volledige nieuwbouw is die rekensom snel gemaakt. Maar wat als er sprake is van vervangende nieuwbouw? Mag dan worden verrekend met de parkeerbehoefte van het pand dat verdwijnt? En maakt het dan uit of dat pand al enige tijd leeg staat? Een uitspraak van de Afdeling van 15 mei 2019 geeft antwoord op deze vragen.

Wat was er aan de hand?

Deze procedure gaat over een vergunning die is verleend voor het bouwen van 22 appartementen in Rotterdam. Deze appartementen zullen in de plaats komen van een bestaand gebouw, dat zal worden gesloopt om de realisatie van de nieuwe appartementen mogelijk te maken. Een aantal omwonenden is het niet eens met deze vergunning. Ze vrezen parkeeroverlast en vinden het gebouw te hoog. De rechtbank verklaarde hun beroep in april 2018 ongegrond. Tegen die uitspraak zijn de omwonenden in hoger beroep gekomen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Passend in bestemmingsplan: nog maar een beperkte toets mogelijk

In de procedure bij de Afdeling staat niet ter discussie dat het bouwplan past in het bestemmingsplan. De omwonenden geven daar echter over aan dat het nooit de bedoeling van de bestemmingsplanwetgever geweest kan zijn om een dergelijk massief bouwwerk op het perceel toe te staan. Het pand heeft namelijk 5 bouwlagen en ligt vlak naast de tuinen van de omwonenden. Verlies van licht, lucht, uitzicht en privacy is dan ook het gevolg, volgens de omwonenden.

De Afdeling gaat (logischerwijs) niet mee in dit verhaal. De planologische afweging om te voorzien in deze ruimtelijke ontwikkeling heeft namelijk al plaatsgevonden in het kader van de bestemmingsplanprocedure. De omwonenden hadden deze argumenten dan ook in die procedure moeten aanvoeren Bij de procedure over de omgevingsvergunning rest slechts een beperkte toets. Het weigeren van de vergunning is alleen mogelijk als niet wordt voldaan aan eisen van welstand, het Bouwbesluit of de gemeentelijke bouwverordening.

Dit is het gevolg van het zogenoemde limitatief-imperatieve stelsel. Zie voor de uitleg over het limitatief-imperatieve stelsel bijvoorbeeld ook de uitspraak van 15 mei 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:1532) van de Afdeling.

Strijd Bouwverordening Rotterdam

De omwonenden stellen in deze procedure echter ook dat het bouwplan in strijd zou zijn met de gemeentelijke bouwverordening. Er worden namelijk niet voldoende parkeerplaatsen bij de appartementen gerealiseerd. Volgens de omwonenden wordt er uitgegaan van een te lage parkeerbehoefte.

Volgens de omwonenden is er bij het bepalen van de parkeerbehoefte voor de nieuwe appartementen ten onrechte rekening gehouden met de parkeerbehoefte van het bestaande gebouw. Dat gebouw staat namelijk al een tijd leeg. Daarom kan de parkeerbehoefte van het bestaande pand niet worden betrokken bij het bepalen van de parkeerbehoefte voor de nieuwe appartementen.

Alleen rekening houden met toename parkeerbehoefte

Bij het beoordelen van dit argument verwijst de Afdeling allereerst naar haar vaste rechtspraak. Die luidt:

Bij de beoordeling of een bouwplan in voldoende parkeergelegenheid voorziet om in de parkeerbehoefte ervan te kunnen voorzien, moet alleen rekening worden gehouden met de toename van de parkeerbehoefte als gevolg van het realiseren van het bouwplan. Een eventueel bestaand tekort kan als regel buiten beschouwing worden gelaten.

Dit houdt in dat slechts rekening dient te worden gehouden met de toename van parkeerbehoefte als gevolg van het realiseren van het bouwplan ten opzichte van de al bestaande parkeerbehoefte vanwege het bestaande pand.

Oké, de parkeerbehoefte van een bestaand pand mag dus worden verrekend (gesaldeerd) met de parkeerbehoefte van het nieuwe plan. Maar moet dat ‘bestaande pand’ dan ook in gebruik zijn?

Saldering parkeerbehoefte mogelijk met leegstaand pand

‘Nee’, zegt de Afdeling. Leegstand van dat pand gedurende een periode is daarbij niet relevant, waarbij de Afdeling verwijst naar een eerdere uitspraak. Ook als een pand enige tijd heeft leeggestaan, mag de parkeerbehoefte van dat pand dus (in beginsel) in mindering worden gebracht op de parkeerbehoefte die met het nieuwe plan gepaard gaat.

‘In beginsel’

Een (kleine) kanttekening is wel op zijn plaats. Er zijn namelijk uitzonderingen denkbaar:

  1. Het moet wel gaan om een ‘Bepaalbare parkeerbehoefte’ van het pand waarmee gesaldeerd wordt (ECLI:NL:RVS:2012:BY5126). De bestaande parkeerbehoefte dient in zekere mate objectief vastgesteld te kunnen worden om de toekomstige parkeerbehoefte daarmee te kunnen verrekenen.
  2. De te verrekenen parkeerbehoefte moet ook een ‘reële parkeerbehoefte’ zijn, oordeelde de rechtbank Limburg in de uitspraak van 13 februari 2017 over de vestiging van een Lidl in Gennep. Als een pand al enkele decennia leegstaat is de vraag of er nog sprake is van een ‘reële’ (volledige) salderingsmogelijkheid.
  3. Daarnaast bestaat de mogelijkheid dat in een bestemmingsplan (parkeernormen zijn niet meer in de bouwverordening opgenomen) een nadere beperking is opgenomen. Zo zijn er gemeenten met beleid, dat bepaalt dat saldering na een X-aantal jaren leegstand niet langer mogelijk is.

Conclusie

Als uw bouwplan voorziet in vervangende nieuwbouw is het aan te raden om goed na te gaan in welke specifieke ‘parkeerbehoefte’ u moet voorzien. Uitgangspunt is namelijk dat u mag salderen met de parkeerbehoefte van het vorige pand. Die rekensom kan net het verschil maken dat uw bouwplan mogelijk kan maken.

Arjan Loo.

Advocaat: Omgeving en overheid

15 mei 2019 Kennis

Stuur Arjan een reactie

  • Bescherming persoonsgegevens:
    U kunt erop vertrouwen dat wij uw persoonlijke gegevens verwerken volgens onze privacy policy.