Datum: 14 oktober 2019
Leestijd: +/- 2 minuten
Wanneer u een mondelinge overeenkomst sluit tot de aankoop van onroerend goed dient u het investeringsmoment goed vast te leggen in een schriftelijk document. Anders is het mogelijk dat u bij een toekomstig planschadeverzoek voorzienbaarheid krijgt toegeworpen, zoals de appellante in de uitspraak van 9 oktober 2019.
Indien een eigenaar van onroerend goed schade ondervindt door een rechtmatig planologisch besluit, kan deze een beroep doen op de planschadevergoeding uit art. 6.1 Wro. Indien de planschade echter voorzienbaar is, komt deze voor rekening van de koper. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (De Afdeling) gaat ervan uit dat een koper bij diens biedingen rekening houdt met een bekendgemaakt plan, en gaat dan niet ook nog eens over tot de uitkering van een planschadecompensatie.
Appellante is in 2013 eigenaresse geworden van een gebouw met bijbehorende gronden in de Groningse binnenstad. In hetzelfde jaar legt de gemeenten behoeve van dit gebied een voorontwerp voor een bestemmingsplan ter inzage. In 2015 wordt appellante als eigenaresse geconfronteerd met de inwerkingtreding van dit nieuwe bestemmingsplan. Het nieuwe bestemmingsplan bevat niet langer de mogelijkheid om op de gronden rondom haar gebouw een additioneel gebouw te realiseren. Appellante stelt dat door het verval van deze mogelijkheid de waarde van haar grondperceel daalt, waardoor zij een schade lijdt van €720.000.
Appellante wendt zich tot het college van burgemeester & wethouders te Groningen met het verzoek de opgetreden planschade te vergoeden op grond van art. 6.1 Wro. Het college wijst echter op de datum van de koopovereenkomst. De koopovereenkomst is ondertekend op 3 en 7 oktober 2013, terwijl het nieuwe bestemmingsplan vanaf 31 mei 2013 reeds ter inzage is gelegd. Het bestemmingsplan was volgens het college daarom ten tijde van het sluiten van de overeenkomst dus reeds bekend en de geleden planschade dus voorzienbaar. Hoewel appellante met een geschreven verklaring onderbouwt dat de overeenkomst feitelijk op 11 april 2013 al was gesloten, gaat het college toch uit van 7 oktober. Het college wijst het planschadeverzoek dan ook af.
Na een procedure bij de rechtbank met eenzelfde resultaat, komen partijen bij de Afdeling. De Afdeling herhaalt zijn overweging uit de overzichtsuitspraak van 28 september 2016, en geeft aan dat de voorzienbaarheid van een planologische wijziging beoordeeld dient te worden aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, zoals ten tijde van de aankoop van een onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen.
In het geval van deze koopovereenkomst overweegt de Afdeling dat de op de overeenkomst vermelde datum moet worden aangehouden als de tijd van de investeringsbeslissing. De Afdeling komt tot dit oordeel op basis van de constatering dat in de op 7 oktober 2013 gesloten koopakte staat dat het begrip ‘sluitingsdatum’ duidt op de datum waarop partijen overeenstemming hebben bereikt over de koop van het verkochte, zijnde 23 september 2013. Hierdoor neemt de Afdeling aan dat partijen overeenstemming hebben bereikt op 23 september 2013.
Ook oordeelt de Afdeling dat andere aanwijzingen, die aannemelijk maken dat er sprake is van een ander moment waarop de koop werd besloten, ontbreken. De Afdeling acht de eerste verklaring van 11 april 2013 te vaag, aangezien er geen concrete prijs wordt genoemd. De tweede verklaring is onvoldoende zwaarwegend omdat deze niet inzichtelijk maakt waarom in de koopakte 23 september staat.
Zorg er bij de aankoop van onroerend goed voor dat de investeringsbeslissing goed wordt vastgelegd. Dit om te voorkomen dat u bij (latere) levering wordt geconfronteerd met planschade die niet meer kan worden verhaald. Als de investeringsbeslissing na het moment van voorzienbaarheid ligt, wordt de schade geacht te zijn verdisconteerd in de koopprijs.
Wilt u zelf duidelijkheid of uw bouwplan past binnen het bestemmingsplan? Voor een vaste prijs onderzoeken onze specialisten de mogelijkheden. Klik hier voor meer informatie over onze Quickscan bestemmingsplan.
Als advocaten voor ondernemers begrijpen wij het belang van voorop blijven. Samen met ons heeft u alle kansen en risico’s in het vizier. Neem gerust contact met ons op en laat u persoonlijk informeren over onze diensten.