In de planfase van projectontwikkeling heeft u ideeën over een locatie voor een vastgoedproject. In deze beginfase is het raadzaam om stil te staan bij de vraag hoe het vastgoedproject gefinancierd kan gaan worden, als de eigen middelen daarvoor onvoldoende zijn. Welke soorten financiering zijn mogelijk? Kunt u financieringsvormen combineren en waar moet u dan op letten? Heleen Wessel-Krijger beantwoord deze vragen in onderstaande blog.
Soorten financiering bij projectontwikkelingen
Hoewel het strikt genomen geen vorm van financieren maar mede-eigendom is, kan equity een belangrijke vorm zijn om fondsen aan te trekken voor het ontwikkelen van een vastgoedproject. Hoe werkt dat in de praktijk? Investeerders ‘financieren’ een deel van het project en krijgen daar aandelen en zeggenschap voor terug. Door de ontwikkeling van het project zal de waarde van de aandelen toenemen en kan er sprake zijn van winstuitkering.
Bekende alternatieve vormen van equity financiering kunnen zijn crowdfunding via websites, platformen of familie en vrienden, angel investors, door welvarende personen of fondsen die soms adviseur zijn of venture capital, dat in startende ondernemingen wordt geïnvesteerd.
De bank als financierder bij projectontwikkeling
Een veelvoorkomende manier van financieren is de bancaire financiering. Daarbij verstrekt een bank geld voor de ontwikkeling van een specifiek vastgoedproject. Als zekerheid voor de terugbetaling van de financiering zal een bank hypotheekrechten, pandrechten op toekomstige huurinkomsten, garanties, borgtochten of hoofdelijkheid vragen. Van aandelen, dividend of zeggenschap is geen sprake bij een (bancaire) financiering. Aan het einde van de lening of het krediet moet het gefinancierde bedrag worden terugbetaald met rente en kosten.
Financieringsvormen combineren
Tegenwoordig zijn er, naast de bekende banken, veel andere en ook specifiek op vastgoed gerichte financierende partijen, die zich op de financieringsmarkt begeven. Daardoor kan er gezocht worden naar de beste combinaties voor de vastgoedfinanciering. Er moet niet alleen gekeken worden naar de financiële aspecten van de financiering, zoals de hoogte van rente en aflossing en de kosten, maar ook naar de voorwaarden van de financiering en naar de zekerheden die worden gevraagd.
Het kan raadzaam zijn om verschillende financieringsvormen naast elkaar te gebruiken voor een project (equity, bancaire financiering en andere financiers) om zo de meest aantrekkelijke combinatie van financieringsvormen te krijgen. Dat wordt wel aangeduid met de term stapelfinanciering.
Welke financieringsvorm past bij de fase van het bouwplan?
In de fase waarin het bouwplan wordt vormgegeven en waarin wordt gekeken naar het bestemmingsplan en het verkrijgen van de juiste vergunningen is het belangrijk dat de financiering meer vaste vormen krijgt. Het doen van een financieringsverzoek vergt een gedegen onderbouwing door een ondernemingsplan, een financiële analyse met een prognose van de kosten, de verwachte opbrengsten en een inschatting van de waarde van het vastgoed (loan to value). Ook de kwaliteiten van het management en de aandeelhouders en de organisatie en activiteiten van de onderneming wegen mee bij het oordeel of een financieringsaanvraag wordt toegekend.
Verschillende financieringsvormen = verschillende financieringsvoorwaarden
Als verschillende vormen van financiering wordt overwogen, dan moet gekeken worden of de voorwaarden van de verschillende financiers met elkaar gelijkgeschakeld kunnen worden. Ze moeten in ieder geval op elkaar worden afgestemd. Voorkomen moet worden dat het verkrijgen van de ene financiering leidt tot opzegging van een andere financiering.
Tijdens de realisatie van het project, moet scherp in de gaten worden gehouden wanneer en onder welke voorwaarden er een beroep kan worden gedaan op (onderdelen van) de financiering. Ook kunnen er door de financiers bankgaranties aan verschillende derden/contractspartijen worden verstrekt, waar contra-garanties van de projectontwikkelaar jegens de financier tegenover staan.
Plotselinge stijging in projectkosten?
Stijgen de kosten van het project onverwachts en buitenproportioneel en is het aantrekken van aanvullende financiering noodzakelijk, dan moet dit zorgvuldig worden afgestemd op de bestaande financiering en de voorwaarden van de al aanwezige financiers. Ook moet worden gekeken naar de bestaande en aanvullende zekerheden. Het verstrekken van aanvullende zekerheden kan in strijd zijn met eerder aangegane financieringen.
Bij de oplevering van het project moeten de ontvangen gelden worden gebruikt voor het terugbetalen van de financiering. Het eindigen van de bankgaranties aan derden moet in het oog gehouden worden, net als het vervallen van de daarbij behorende contra-garanties.
Gaat u beginnen aan een project of zit u in de beginfase en heeft u vragen over de financiering? Neem vrijblijvend contact op met onze projectontwikkeling specialisten via onderstaand formulier!
