Voorkeursrecht van koop: Hoe ruim mag je dat uitleggen?

Aandelentransactie valt niet onder voorkeursrecht van koop.

Recent is opnieuw een uitspraak gewezen (rechtbank Gelderland d.d. 3 april 2019 waarbij is uitgemaakt dat een aandelentransactie niet valt onder de strekking van het voorkeursrecht. Niet op grond van de tekst van het voorkeursrecht en ook niet op grond van de omstandigheden van het geval.

Uitleg conform eerdere uitspraak rechtbank Den Haag

In de uitspraak van de rechtbank Gelderland is nogmaals uitgemaakt dat, om een beroep te kunnen doen op het voorkeursrecht van koop in een huurovereenkomst, belangrijk is wat partijen precies hebben afgesproken en dus hoe de tekst luidt van het betreffende artikel.

Al eerder werd dit bijvoorbeeld uitgemaakt door de rechtbank Den Haag. In die laatste uitspraak ging het om een zaak tussen De Bijenkorf en een aantal andere partijen. Ook hierbij was het de vraag of een aandelentransactie viel onder de strekking van het voorkeursrecht. De tekst van het artikel bood daarvoor geen aanknopingspunten en ook overigens was er geen reden om tot een ander oordeel te komen.

In de zaak die werd behandeld door de rechtbank Gelderland van 3 april 2019 ging het – kort gezegd - over een beroep van HEMA op nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit een in de huurovereenkomst opgenomen voorkeursrecht van koop. Ook in dit geval werd de huurder niet in het gelijk gesteld en werd geoordeeld dat de uitleg van het voorkeursrecht van koop niet leidde tot toepasselijkheid daarvan. Door de rechtbank Gelderland wordt een mooie samenvatting gegeven van de wijze waarop de bepaling van het voorkeursrecht moet worden uitgelegd, met verwijzing naar onder meer de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen, waaraan een groot gewicht toekomt. Onvoldoende was dat werd verwezen naar “iedere andere rechtshandeling met een zakenrechtelijk en/of een obligatoire karakter die materieel tot een vergelijkbaar gevolg leidt”.

Hoewel er ook daarnaast nog van alles uit de kast werd gehaald en op diverse punten werd betoogd dat in dit geval het voorkeursrecht van toepassing zou zijn, kwam de rechtbank tot een ander oordeel dan door HEMA betoogd. De contractuele huurrelatie tussen verhuurder en huurder was namelijk ongewijzigd gebleven. Daarmee verviel de grondslag aan de vorderingen en werd HEMA veroordeeld in de kosten van het geding. De vraag is gerechtvaardigd of er wellicht in dit geval nog achterliggende belangen speelden om deze procedure te voeren?

Belang van een goed omschreven voorkeursrecht van koop

Het is, mede gelet op diverse eerdere uitspraken die over dit onderwerp zijn gewezen, van belang om bij het vaststellen van de tekst van een voorkeursrecht van koop goed op te letten. Een voorkeursrecht van koop kan voor een huurder van belang zijn om op een bepaalde manier invloed te kunnen uitoefenen en zolang mogelijk een goede locatie te kunnen blijven huren. Een huurder wil in het geval een goede locatie wordt gehuurd, niet, op het moment dat er een nieuwe eigenaar of aandeelhouder komt met wellicht andere ideeën, gedwongen kunnen worden om te vertrekken.

Stel dat de aandelen van een verhurende vennootschap worden overgedragen en de nieuwe aandeelhouder is van mening dat de huurder dient te vertrekken, dan is het prettig indien je als huurder kunt voorkomen dat die nieuwe aandeelhouder er aan te pas komt. Vanzelfsprekend moet het dan gaan om een aandeelhouder die ook daadwerkelijk veel macht kan uitoefenen. Want zo’n nieuwe aandeelhouder zal altijd ook de regels in acht moeten nemen van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst zelf zal normaal gesproken ook bepalingen bevatten die de huurder beogen te beschermen. Niettemin, een huurovereenkomst kan eindigen en om dat te voorkomen is het van belang als huurder om zelf de regie te houden of te verkrijgen over een locatie. Een voorkeursrecht van koop kan daaraan bijdragen. Het is dan wel belangrijk hoe dat voorkeursrecht precies luidt en houdt er ook rekening mee dat bij een overdracht van het onroerend goed weliswaar in beginsel een huurovereenkomst mee overgaat op grond van artikel 7:226 BW (“koop breekt geen huur”), maar dat dit niet hoeft te gelden voor elk beding in een huurovereenkomst.

Belang juiste omschrijving: ook in koopovereenkomsten

Niet alleen bij huurovereenkomsten, maar ook bij koopovereenkomsten zien we vaak een voorkeursrecht van koop opgenomen. Ook in dat geval geldt dat van belang is hoe ruim het voorkeursrecht is omschreven. Maak daarbij goed onderscheid tussen een koopoptie of een eerste recht van koop. Bij een koopoptie bestaat meestal overeenstemming over de prijs of over de manier waarop de prijs, door het inroepen van de optie, zal worden bepaald. Er is sprake van een sterk recht. Bij een recht van eerste koop/voorkeursrecht geldt dat juist niet. Bij een eerste recht van koop verplicht de verkoper de gerechtigde (koper) in gelegenheid te stellen om te kopen, maar alleen op het moment dat de verkoper daadwerkelijk wil verkopen. Er is dan alleen nog maar een verplichting van de verkoper om het pand eerst aan te bieden. Mochten partijen er niet uitkomen of wil de gerechtigde geen gebruik maken van dat recht, dan mag de verkoper het pand te koop aanbieden aan wie hij wil.

Ook hiervoor geldt dat de letterlijke tekst van het beding van enorm belang is. En wat te doen om te voorkomen dat het beding maar één keer gebruikt kan worden? Denk goed na en vraag advies over de juiste tekst.

Conclusie

Let goed op de tekst van een voorkeursrecht van koop of een koopoptie. Wees bewust van de valkuilen en bepaal vooraf hoe ruim het recht moet worden omschreven. Vanzelfsprekend is daar een prijskaartje aan verbonden, maar het kan heel veel discussie voorkomen, achteraf, op het moment dat een beroep op een dergelijke clausule gewenst is.

Jeroen Brinkman.

Salary Partner: Huur en onroerend goed

28 mei 2019 Kennis

Stuur Jeroen een reactie

  • Bescherming persoonsgegevens:
    U kunt erop vertrouwen dat wij uw persoonlijke gegevens verwerken volgens onze privacy policy.