U heeft er ongetwijfeld zo nu en dan of zelfs regelmatig mee te maken: een mooi bouwplan waarvoor een bestemmingsplanwijziging nodig is of een afwijking van het bestemmingsplan. Enige tijd nadat het bouwplan is gerealiseerd ontvangt u van de gemeente het verzoek om de planschade die de gemeente heeft moeten betalen aan een omwonende te vergoeden. Door alert te zijn kunt u vaak voorkomen dat hoge planschadevergoedingen betaald moeten worden.
Planschadeverhaalsovereenkomst
Bij veel ontwikkelingen sluit de gemeente een planschadeverhaalsovereenkomst met de ontwikkelaar of wordt het verhaal van planschade meegenomen in de zogenaamde 'anterieure overeenkomst'. Dat biedt u als ontwikkelende partij vervolgens de kans om u te mengen in de planschadeprocedure. Dat dit zinvol kan zijn blijkt uit de uitspraak van de Raad van State van vandaag (ECLI:NL:RVS:2017:2598).
In die uitspraak was er een groot verschil van inzicht tussen de door de gemeente ingeschakelde taxateur en de door de verzoeker om planschade ingeschakelde taxateur omtrent de waarde van het pand van de verzoeker na de wijziging van het bestemmingsplan. De Raad van State wijst erop dat taxaties terughoudend getoetst moeten worden, en dat behalve de taxatiemethode ook de kennis, ervaring en intuïtie van de deskundige van belang zijn. Vervolgens geeft de Raad van State aan dat in het geval een verzoeker om planschade het niet eens is met de door de gemeente ingeschakelde deskundige afgegeven taxatie van zijn pand, de door hem ingeschakelde deskundige dat rapport zal moeten betwisten en moet onderbouwen wat de waarde dan wel is.
Dit had de verzoeker om planschade in deze procedure gedaan en met die weerlegging had de gemeente vervolgens weinig gedaan. En daar ging het mis voor de gemeente. De Afdeling is van mening dat de oordelen van de door de verzoeker om planschade ingeschakelde deskundige niet onaannemelijk zijn en neemt die over. De gemeente of de ontwikkelaar had derhalve onderbouwd moeten weerleggen waarom de door de verzoeker om planschade ingeschakelde deskundige van onjuiste uitgangspunten is uitgegaan.
Het tweede element in deze uitspraak, dat in veel planschadeprocedures speelt, betrof de discussie omtrent het normaal maatschappelijk risico. Het normaal maatschappelijk risico wordt in de regel uitgedrukt in een percentage van de waarde van de onroerende zaak. Alleen eventuele planschade boven dat bedrag komt voor vergoeding in aanmerking.
Normaal maatschappelijk risico
In de hierboven genoemde uitspraak had de gemeente aangegeven dat vanwege het feit dat de wijziging van het bestemmingsplan een normale maatschappelijke ontwikkeling betrof er sprake was van een normaal maatschappelijk risico en daarmee de schade in zijn geheel niet voor vergoeding in aanmerking kwam. Dat is naar het oordeel van de Raad van State te kort door de bocht. Voor de bepaling van het normaal maatschappelijk risico is zeker van belang of sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling, maar moet die normale maatschappelijke ontwikkeling ook in de lijn der verwachting liggen. In dat kader komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling in de omgeving en het gevoerde beleid van de gemeente past.
Indien op de zitting duidelijk naar voren gebracht had kunnen worden dat de in het bestemmingsplan voorziene ontwikkeling wel past in het gemeentelijk beleid en de structuur van de omgeving zou de Raad van State veel eerder een normaal maatschappelijk risico hebben aangenomen.
Dit zijn dan ook de aandachtspunten voor u. Meng u in de planschadeprocedure en zorg dat rapporten goed zijn onderbouwd en tegenrapporten voldoende inhoudelijk worden betwist. Ook een betoog dat planschade of een groot deel daarvan onder het normaal maatschappelijk risico valt moet goed worden onderbouwd.
Quickscan bestemmingsplan
Wilt u zelf duidelijkheid of uw bouwplan past binnen het bestemmingsplan? Voor een vaste prijs onderzoeken onze specialisten de mogelijkheden. Klik hier voor meer informatie over onze Quickscan bestemmingsplan.
