Wanneer is er sprake is van een ‘kruimelgeval’ en geldt een korte vergunningprocedure?

De markt trekt gelukkig weer aan. Steeds meer bouwinitiatieven komen van de grond en de wens om daarbij snel tot realisatie en oplevering over te kunnen gaan is onverminderd groot.

Zoals u wellicht bekend is, heeft de wetgever enkele jaren geleden een (korte) vergunningprocedure (in principe 8 weken) geïntroduceerd om binnen korte tijd transformatie van leegstaande gebouwen mogelijk te maken. Ook zijn de mogelijkheden om met een korte procedure bepaalde uitbreidingen te realiseren verruimd. Dit betreft zogenoemde ‘kruimelgevallen’. Aanvankelijk was deze verkorte procedure ingegeven om de toenemende leegstand een halt toe te roepen, maar inmiddels blijkt dat korte vergunningprocedures ook in een tijd van economische opleving zeer gewenst blijven. Snel met de schop de grond in.

De afgelopen jaren is veelvuldig geprocedeerd over de vraag wat er binnen deze korte procedure allemaal mogelijk is. In een recente uitspraak van 25 april 2018 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak een aantal van haar oordelen over de reikwijdte van de (bouw)mogelijkheden binnen deze procedure naast elkaar gezet.

De hoogste tijd dus om u die mogelijkheden voor u op een rijtje te zetten.

Een compleet nieuw schoolgebouw binnen 8 weken vergund?

De zaak die de Afdeling heeft aangegrepen om haar jurisprudentie over de kruimelgevallenregeling op een rijtje te zetten gaat over een vergunning voor een nieuwe basisschool in Amsterdam.

Op deze locatie was enige jaren geleden een schoolgebouw gesloopt. Sindsdien is het perceel braakliggend.

De vergunning waarover de Afdeling moet oordelen ziet op een nieuwe basisschool, bestaande uit twee bouwlagen en lessenaarsdaken. De afmetingen van het gebouw zijn circa 55 meter bij 25 meter. Omdat het bouwplan niet past in het bestemmingsplan “Buikslotermeer II” moet het stadsdeel Noord een vergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan verlenen.

Enkele omwonenden zijn het niet eens met deze vergunning, omdat zij de impact van het schoolgebouw ter plaatse te groot vinden. Zij stellen bij de Afdeling dat het niet mogelijk is om met een korte (kruimelgeval)procedure een compleet nieuw schoolgebouw te vergunnen.

Uitgangspunten voor het kunnen toepassen van de ‘kruimelgevallenregeling’

De Afdeling zet in deze uitspraak een aantal uitgangspunten uit haar eerdere uitspraken op een rij. Dat levert de praktijk handige handvatten op en laat zien dat er erg veel mogelijkheden bestaan om met een korte procedure een omvangrijk bouwplan vergund te krijgen. De Afdeling somt in deze uitspraak de volgende uitgangspunten op:

1. De vraag of een vergunning kan worden verleend is niet beperkt tot ‘planologisch ondergeschikte gevallen’. Dat heeft de Afdeling al vele keren gesteld en wordt ook in deze uitspraak herhaald. Ook de realisatie van een basisschool met een omvang van 55 meter bij 25 meter kan met een ‘kruimelgeval’ worden vergund, mits aan de overige wettelijke eisen wordt voldaan.
2. De kruimelgevallenregeling (artikel 4, aanhef en eerste lid bijlage II Bor) is niet beperkt tot de uitbreiding van een reeds bestaand gebouw. Van belang is dat voldaan wordt aan het juridische begrip ‘bijbehorend bouwwerk’. Dat is ook de uitbreiding van een hoofdgebouw. En dat hoofdgebouw hoeft er nog niet te staan. Het gaat erom dat het hoofdgebouw op grond van het bestemmingsplan is toegestaan. Een nuancering die hier wel moet worden gemaakt is dat als er sprake is van een volledig nieuw hoofdgebouw ten behoeve van een gebruiksfunctie (bijvoorbeeld detailhandel in plaats van wonen) die op grond van het bestemmingsplan niet is toegestaan, de Afdeling van mening lijkt te zijn dat dit niet mogelijk is op grond van de ‘kruimlgevallenregeling’ .
3. Het begrip ‘uitbreiding’ moet ruim worden uitgelegd. De wetgever heeft namelijk bewust gekozen voor een verruiming van de mogelijkheden ten opzichte van de eerdere regeling. Dat betekent dat bijvoorbeeld ook de realisatie van kelders en aan- en uitbouwen op hoger gelegen verdiepingen hieronder vallen.
4. Het gedeelte waar een ‘uitbreiding’ plaatsvindt hoeft niet in overeenstemming te zijn met het bestemmingsplan. Ook dit kan volgens de Afdeling worden afgeleid uit de bewuste verruiming van de wetgever. In deze zaak werd met de vergunning afgeweken van de toegestane bouwhoogten en werd het schoolgebouw deels gesitueerd op gronden waar geen bebouwing was toegestaan. Dat is dus mogelijk stelt de Afdeling. Bij dit laatste punt moet overigens wel altijd in gedachten worden gehouden dat het hoofdgebouw zelf en het gebruik daarvan op grond van het bestemmingsplan moet zijn toegestaan. Uit lagere rechtspraak lijkt te volgen dat daarvoor minimaal 50 % van het hoofdgebouw op grond van het bestemmingsplan moet zijn toegestaan.

In de uitspraak loopt de Afdeling deze criteria langs en constateert dat het bouwplan daaraan voldoet. Het stadsdeel Noord heeft dan ook de juiste vergunningsgrondslag gekozen en terecht een korte vergunningprocedure doorlopen. Een compleet nieuw schoolgebouw is hiermee binnen acht weken vergund!

Deze uitspraak maakt eens te meer duidelijk dat ook (zeer) omvangrijke bouwplannen met een korte procedure vergund kunnen worden. Daar liggen dan ook zeker kansen.

Gemeentelijk beleid?

Nu het voor steeds meer gemeenten duidelijk wordt dat de ‘kruimelgevallenregeling’ voor ontwikkelaars ruime mogelijkheden biedt, valt het op dat veel gemeenten overgaan tot het opstellen van beleid, waarin nadere voorwaarden worden gesteld wanneer een vergunning kan worden verleend. Het is daarom altijd raadzaam om na te gaan of er specifiek gemeentelijk beleid in uw gemeente geldt als u vermoedt dat een bouwplan met een ‘kruimelgeval’ te vergunnen is.

Ook als gemeentelijk beleid in eerste instantie in de weg lijkt te staan aan uw bouwplan hoeft dat echter niet per definitie het geval te zijn. Een goed voorbeeld daarvan is te vinden in een recente uitspraak van de Afdeling van 27 juni 2018 over de transformatie van een opslagruimte naar een broodjeszaak in Pannerden.

Het beleid van de gemeente stelde als voorwaarde – kort gezegd – dat enkel een vergunning wordt verleend voor ander soort gebruik als dat ‘noodzakelijk’ is. Volgens concurrerende horecazaken was van een ‘noodzaak aan een broodjeszaak’ geen sprake en verwees daarbij naar de definitie van ‘noodzaak’ in het woordenboek.

De Afdeling gaat hier niet in mee en geeft aan dat er van een ‘noodzaak’ wel degelijk sprake is. De noodzaak wordt hier namelijk ingegeven door een ‘zwaarwegend ruimtelijk belang’. Dat belang ligt in het behoud van de leefbaarheid van kleine kernen. Met een broodjeszaak wordt de attractiviteit en de levendigheid van het centrum in Pannerden verhoogd, waarmee sprake is van een planologische verbetering. De vergunning past daarmee in het gemeentelijk beleid en is terecht verleend.

Al lijkt op het eerste oog misschien dat gemeentelijk beleid aan uw bouwplan in de weg staat, blijf altijd creatief. Elke (rechts)regel moet namelijk worden uitgelegd. En in die uitleg kunnen nogal eens mogelijkheden liggen.

Quickscan bestemmingsplan

Wilt u zelf duidelijkheid of uw bouwplan past binnen het bestemmingsplan? Voor een vaste prijs onderzoeken onze specialisten de mogelijkheden. Klik hier voor meer informatie over onze Quickscan bestemmingsplan.