Wet kwaliteitsborging voor het bouwen

Wat betekent Wkb voor de dakdekker?

Het realiseren van een pannendak, het bouwen van een kapverdieping of het aanbrengen van bitumen op een plat dak vormt het tot stand brengen van een stoffelijk werk. Dit is te kwalificeren als de aanneming van werk en betekent dat ook de dakdekker te maken heeft met de Wet Kwaliteitsborging (Wkb). De Wkb heeft tot doel de kwaliteit van bouwwerken te verbeteren en de positie van de opdrachtgever te versterken. Maar wat betekenen de vijf wijzigingen in de titel aanneming van werk in het Burgerlijk Wetboek (BW) nu feitelijk voor de dakdekker in de rol van (onder)aannemer? Aan de hand van een schema, een drietal voorbeelden en een aantal tips zal ik dit verduidelijken.

Inwerkingtreding en afwijkingsmogelijkheid

Het streven is dat de Wkb op 1 januari 2021 in werking treedt. De definitieve beslissing over de datum van inwerkingtreding zal in juni 2020 worden genomen. Wanneer dient de dakdekker aan welke verplichting te voldoen en in hoeverre is het mogelijk van deze verplichtingen af te wijken? Hieronder volgt een opsomming.

7:754 lid 2 BW

De waarschuwingsplicht wordt aangescherpt:
– waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht, ongeschiktheid/gebreken van zaken afkomstig van de opdrachtgever of fouten/gebreken in de door opdrachtgever verstrekte stukken moet schriftelijk en ondubbelzinnig gebeuren (1);
– tijdig wijzen op de mogelijke gevolgen voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst (2).

Vanaf wanneer geldt de wettelijke regeling?

Onmiddellijke werking vanaf de inwerkingtreding van de Wkb (peildatum: 1 januari 2021). Dus zowel voor overeenkomsten die zijn gesloten vóór als ná de inwerkingtreding van de Wkb.

Is afwijken mogelijk?

Nee, niet ten nadele van de consument-opdrachtgever. Wel bij een professionele opdrachtgever.

7:757a BW

De aannemer is verplicht voor de oplevering (bij de kennisgeving dat het werk klaar is om te worden opgeleverd) een opleverdossier te verstrekken, waaruit blijkt dat zij al haar verplichtingen is nagekomen. Zie ook de Nationale Praktijk Richtlijn 8092 (niet verplicht).

Vanaf wanneer geldt de wettelijke regeling?

Onmiddellijke werking vanaf de inwerkingtreding van de Wkb (peildatum: 1 januari 2021). Dus zowel voor overeenkomsten die zijn gesloten vóór als ná de inwerkingtreding van de Wkb.

Is afwijken mogelijk?

Ja. Dit is regelend recht.

7:758 lid 4 BW

Onder het huidige recht is de aannemer na oplevering ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever redelijkerwijs had moeten ontdekken tijdens de oplevering. Onder de Wkb is de aannemer in beginsel aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze niet aan haar toerekenbaar zijn.

Vanaf wanneer geldt de wettelijke regeling?

Alleen voor overeenkomsten gesloten vanaf de inwerkingtreding van de Wkb (peildatum: 1 januari 2021).

Is afwijken mogelijk?

Nee, niet ten nadele van de consument-opdrachtgever. Wel bij een professionele opdrachtgever (indien uitdrukkelijk in overeenkomst opgenomen).

7:765a BW

De aannemer moet de opdrachtgever schriftelijk en ondubbelzinnig informeren over de dekking van de risico’s van het niet nakomen van de overeenkomst door de aannemer (verzekering / financiële zekerheid).

Vanaf wanneer geldt de wettelijke regeling?

Alleen voor overeenkomsten gesloten vanaf de inwerkingtreding van de Wkb (peildatum: 1 januari 2021).

Is afwijken mogelijk?

Nee (deze bepaling is alleen van toepassing op de bouw van een woning in opdracht van een particulier). Dit is dwingend recht.

7:768 BW

5%-regeling (informatieplicht voor de aannemer over depot).

Vanaf wanneer geldt de wettelijke regeling?

Alleen voor overeenkomsten gesloten vanaf de inwerkingtreding van de Wkb (peildatum: 1 januari 2021).

Is afwijken mogelijk?

Nee (deze bepaling is alleen van toepassing op de bouw van een woning in opdracht van een particulier). Dit is dwingend recht.

Hoe werkt het in de praktijk?

Aan de hand van een drietal voorbeelden (waarbij ik ervan uitga dat de Wkb op 1 januari 2021 daadwerkelijk in werking treedt) geef ik meer inzicht in de concrete uitwerking van de Wkb.

Voorbeeld I

Familie Jansen (consument opdrachtgever) en Dakdekkersbedrijf X hebben in februari 2021 een aannemingsovereenkomst gesloten voor de realisatie van een pannendak. Tijdens de opname van het werk blijkt dat een stuk dakisolatie ontbreekt. Dit had opdrachtgever Jansen moeten zien. In het proces-verbaal van oplevering staat hierover niets vermeld. Twee maanden na de oplevering verzoekt opdrachtgever Jansen aan Dakdekkersbedrijf X dit gebrek te herstellen. De familie Jansen zegt dit gebrek niet te hebben gezien. Op grond van de Wkb is Dakdekkersbedrijf X als aannemer in beginsel aansprakelijk voor alle niet-ontdekte gebreken. Dit betekent dat de vraag of Jansen dit had moeten zien niet meer relevant is onder de Wkb. Dat was anders geweest indien de aannemingsovereenkomst met Jansen was gesloten vóór 1 januari 2021 (en het huidige recht van toepassing was).

Voorbeeld II

Onderneming Gerritsen (professionele opdrachtgever) en Dakdekkersbedrijf X hebben in februari 2021 een aannemingsovereenkomst gesloten. Tijdens de opname van het werk lijkt alles in orde te zijn. In het proces-verbaal van oplevering staan geen gebreken vermeld. Twee maanden na oplevering meldt Gerritsen dat een deel van de dakisolatie ontbreekt en verzoekt hij aan Dakdekkersbedrijf X het gebrek te herstellen. Wie is aansprakelijk? Om te beginnen is het belangrijk om te controleren of in de aannemingsovereenkomst een afwijkende clausule over de aansprakelijkheid na oplevering is opgenomen (het is immers mogelijk om met een professionele opdrachtgever af te wijken van de Wkb). Indien dat niet het geval is, is Dakdekkersbedrijf X op grond van de Wkb aansprakelijk voor alle niet-ontdekte gebreken, tenzij deze niet aan hem zijn toe te rekenen. Dit zal Dakdekkersbedrijf X moeten aantonen.

Voorbeeld III

Stel: onderneming Klaasen sluit met Dakdekkersbedrijf X op 1 augustus 2020 een aannemingsovereenkomst om het dak van haar bedrijfspand te vernieuwen. Op 15 maart 2021 keurt Klaasen het werk goed en wordt het dak opgeleverd. Rust op Dakdekkersbedrijf X de plicht tot het afgeven van een opleverdossier? In dit geval vindt de oplevering plaats na de inwerkingtreding van de Wkb en dus rust op Dakdekkersbedrijf X deze (ruime) wettelijke verplichting tot afgifte van een opleverdossier, tenzij partijen in de aannemingsovereenkomst hiervan zijn afgeweken. In aanvulling hierop een zijstapje naar de aangescherpte waarschuwingsplicht: deze verplichting treedt immers eveneens onmiddellijk in werking op 1 januari 2021 (en geldt daarmee dus ook voor overeenkomsten gesloten vóór 1 januari 2021).

Een aantal belangrijke tips voor de dakdekker

1. Spreek af en leg in de aannemingsovereenkomst vast of u als dakdekker wel of geen opleverdossier aan de opdrachtgever/hoofdaannemer verstrekt. Zo ja:

• leg de inhoud en de vorm (digitaal/papier) van het opleverdossier in de overeenkomst vast om discussies over de reikwijdte te voorkomen. Sluit (vanuit praktisch oogpunt) bij de invulling van het opleverdossier aan bij de wijze en de documenten die op dit moment al bij de oplevering worden verstrekt.
• leg dezelfde verplichting voor de opdrachtgever/hoofdaannemer over de invulling van het opleverdossier één op één naar beneden door aan de onderaannemer, leverancier en installateur, zodat zij de stukken tijdig aanleveren.
• start op dit moment al met het verzamelen van de mogelijk noodzakelijke documenten voor het opleverdossier en wacht niet tot de peildatum van 1 januari 2021.
• ontwikkel een format/checklist waarop de documenten staan genoemd die in het opleverdossier moeten worden opgenomen. Dat voorkomt dat bij ieder werk opnieuw het wiel moet worden uitgevonden.
• laat de opdrachtgever/hoofdaannemer tekenen voor de ontvangst van het opleverdossier en noteer de inhoud van de stukken (bewijsfunctie).

2. Richt de (interne en externe) werkprocessen zodanig en tijdig in dat (bij de inwerkingtreding van de Wkb) wordt voldaan aan de aangescherpte waarschuwingsverplichting.
3. Leg de oplevering van het werk vast in een door de opdrachtgever/hoofdaannemer ondertekend proces-verbaal met foto’s/video’s (“Ipad-oplevering”).
4. Denk als dakdekker vóór het sluiten van de aannemingsovereenkomst na over de verdeling van de aansprakelijkheid na oplevering. Door middel van een clausule in de overeenkomst is het mogelijk af te wijken van artikel 7:758 lid 4 BW. Let op: dit kan alleen bij een professionele opdrachtgever.

Lees ook

• Wet kwaliteitsborging voor het bouwen: wat wijzigt er voor u?
• Ondeugdelijk werk geleverd, aannemer toch niet aansprakelijk
• Omgevingswet en Wet kwaliteitsborging voor het bouwen: de technische bouwactiviteit
• Het opleverdossier: werk aan de winkel!
• Tweeluik Wet kwaliteitsborging voor het bouwen Deel 2 – Uitgebreide aansprakelijkheid voor de aannemer
• Tweeluik Wet kwaliteitsborging voor het bouwen Deel 1 – Wkb: vergunningaanvraag van een leien dakje?