Aankondiging facetbestemmingsplan kamerverhuur heeft gevolgen voor kamerverhuurders in Nijmegen
Datum: 01 december 2020
Gewijzigd 14 november 2023
Geschreven door: Anne de Jong
Leestijd: +/- 2 minuten
Datum: 01 december 2020
Gewijzigd 14 november 2023
Geschreven door: Anne de Jong
Leestijd: +/- 2 minuten
De gemeente Nijmegen heeft op 30 september 2020 een vooraankondiging gepubliceerd voor een facetbestemmingsplan kamerverhuur. Met dat facetbestemmingsplan wil de gemeente ook planologisch regelen dat kamerverhuur niet zomaar mogelijk is. Het ontwerpbestemmingsplan wordt op dit moment voorbereid en zal volgend jaar (oktober 2021) ter inzage worden gelegd. Wat betekent dit voor kamerverhuurders in Nijmegen?
Het huidige kamerverhuurbeleid- en regelgeving heeft de gemeente opgenomen in de Huisvestingsverordening. De juridische houdbaarheid hiervan moet nog worden beoordeeld door de Raad van State. De gemeente heeft nu gekozen voor het facetbestemmingsplan als (tweede) instrument om regels over kamerverhuur te stellen. De gemeente kiest voor dit tweede instrument omdat bij het verlenen van een omzettingsvergunning in een concreet geval geen integrale afweging kan worden gemaakt van alle bij kamerbewoning in het plangebied betrokken ruimtelijk relevante belangen. Door een facetbestemmingsplan vast te stellen kan de gemeente over alle ruimtelijk relevante aspecten regels stellen, zolang het maar voldoet aan een goede ruimtelijke ordening.
De gemeente Nijmegen wil kamerverhuur dus beter kunnen regelen en sterker staan in de aanpak van toekomstig illegaal kamerverhuur. In het facetbestemmingsplan zal het verboden worden om een gebouw waar wonen toegestaan is te verkameren (met drie of meer kamers). Verkameren is dan alleen mogelijk met een omgevingsvergunning. De omzettingsvergunning uit de Huisvestigingsverordening blijft naast het facetbestemmingsplan gelden, waardoor er zowel een omzettingsvergunning als een omgevingsvergunning nodig zal zijn voor pandeigenaren die willen verkameren.
In het facetbestemmingsplan worden regels gesteld om kamerverhuur te reguleren. Volgens de gemeente moet hierbij gedacht worden aan regels over parkeren, fietsenstallingen en het voorkomen van insluiting van regulier bewoonde panden. Er worden tevens beleidsregels opgesteld voor de ruimtelijke afweging voor het verlenen van een omgevingsvergunning.
De mogelijkheid van kamerbewoning die op grond van de huidige bestemmingsplannen is toegestaan, komt in het facetbestemmingsplan te vervallen.
Als pandeigenaar kunt u dus nog tot de terinzagelegging van het ontwerp gebruik maken van de huidige mogelijkheden om te verkameren. Dit is nog ongeveer één jaar. Uiteraard bent u daarbij (vooralsnog) ook gebonden aan de voorwaarden in de Huisvestingsverordening.
De vooraankondiging heeft daarnaast mogelijk gevolgen voor de mogelijkheden om planschade te claimen. Het vervallen van mogelijkheden voor kamerverhuur leidt mogelijk tot een lagere waarde of tot inkomstenderving.
Als de mogelijkheden tot kamerbewoning worden weggenomen is er mogelijk geen recht op het claimen van planschade. Mogelijk kan dan passieve risicoaanvaarding worden tegengeworpen. De Afdeling oordeelde op 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582) dat het risico op verwezenlijking van planologisch nadeel wordt geacht passief te zijn aanvaard als er sprake is van voorzienbaarheid en sindsdien geen concrete pogingen zijn gedaan tot realisering van de bouw- en gebruiksmogelijkheden die onder het nieuwe planologische regime zijn komen te vervallen. Voor voorzienbaarheid dient er sprake te zijn van een concreet beleidsvoornemen op grond waarvan een redelijk denkend persoon rekening kan houden met de kans dat de planologische situatie in ongunstige zin zou kunnen veranderen. Met het publiceren van deze vooraankondiging in het Gemeenteblad wil de gemeente deze voorzienbaarheid creëren. Als er geen concrete pogingen zijn ondernomen om gebruik te maken van de bestaande mogelijkheden om te verkameren, kan de mogelijkheid om planschade te claimen komen te vervallen.
Als u de mogelijkheden om kamers te verhuren die nu nog bestaan op grond van de vigerende bestemmingsplannen wil benutten, is het raadzaam om niet te lang stil te blijven zitten. Over minder dan een jaar wordt een omgevingsvergunning verplicht voor kamerbewoning in heel Nijmegen. In het bijzonder vervalt bij stilzitten wellicht de mogelijkheid om planschade te claimen.
Als advocaten voor ondernemers begrijpen wij het belang van voorop blijven. Samen met ons heeft u alle kansen en risico’s in het vizier. Neem gerust contact met ons op en laat u persoonlijk informeren over onze diensten.