Het ontwikkelen van vastgoed gaat samen met grote uitdagingen. Waar is vraag naar en hoe zorgen we ervoor dat een bouwplan zo snel mogelijk kan worden gerealiseerd? Daarvoor is onder meer van belang of een plan past binnen de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt. Veel ondernemers hebben de ervaring dat het bestemmingsplan niet altijd een eenduidig en definitief uitsluitsel geeft. Daarom hebben wij de Quickscan Bestemmingsplan ontwikkeld, die geeft een helder ja of nee binnen 5 werkdagen.
Niet alleen in het voortraject kan onzekerheid bestaan of een bouwplan voldoet aan een bestemmingsplan. Het komt ook voor dat een bouwplan is gepresenteerd en dat de gemeente oordeelt dat het niet past in haar plannen. De oorzaak voor deze onzekerheid is dat er altijd verschillende inzichten zijn die mee bepalen hoe de tekst moet worden geïnterpreteerd. Hoe rechtlijnig een bestemmingsplan ook is geschreven.
Aanpassen van het bestemmingsplan
Wellicht kan het project dan uiteindelijk wel doorgang vinden, maar dan is er intussen tijd en geld verloren gegaan aan het herzien van het bestemmingsplan. Bijvoorbeeld omdat er een ruimtelijke onderbouwing en bijbehorende onderzoeken nodig zijn, zoals planschaderisicoanalyse, verkeersonderzoek, of akoestisch onderzoek.
Gaat de beoogd gebruiker wachten?
Het aanpassen van een bestemmingsplan duurt al gauw een tot anderhalf jaar. Dat is minstens 9 maanden langer dan wanneer de omgevingsvergunning direct wordt verleend. Inderdaad, minimaal 9 maanden omzetverlies of huurderving. En wat als er voor een leegstaand pand met een beoogde bestemming al een gebruiker is gevonden. Gaat diegene wachten tot er toestemming is verkregen voor de transformatie of gaat hij op zoek naar bedrijfsruimte elders, waar hij eerder terecht kan?
Bouwen volgens bestemmingsplan
Onzekerheid, verlies van tijd en geld… Kan dat ook anders? Jazeker. Wij weten dat er vaak meer mogelijk is dan in eerste instantie lijkt. In het artikel 'Uitleg bestemmingsplannen' ziet u daar wat voorbeelden voor. Met onze ervaring en kennis van de jurisprudentie kunnen wij snel beoordelen of een bouwplan kans van slagen heeft en als niet, met welke aanpassingen u wél bouwt volgens bestemmingsplan.
Kleine aanpassingen
Met een paar kleine aanpassingen kunt u dat al bereiken. Zo kan het verstandig zijn om niet het specifiek gebruik van de beoogde gebruiker, maar een meer algemene functie aan te vragen. Verder zou strijd met het bestemmingsplan kunnen worden voorkomen door aan de voorkant goed na te denken over parkeeroplossingen.
Reguliere voorbereidingsprocedure
Past uw bouwplan in het bestemmingsplan? Dan heeft het college van burgemeester en wethouders geen beleidsvrijheid om de omgevingsvergunning te weigeren als zij het een ongewenste ontwikkeling vindt. En omwonenden en concurrenten hebben aanzienlijk minder kans om de omgevingsvergunning met succes aan te vechten. Met het indienen van een in het bestemmingsplan passende aanvraag voorkomt u bovendien dat u kunt worden geconfronteerd met een voorbereidingsbesluit.
Als de aanvraag volledig past moet het college de reguliere voorbereidingsprocedure aanhouden en kunt u ervan uitgaan dat u binnen maximaal 8 weken plus 6 weken de vergunning ontvang. Als niet tijdig wordt beslist, ontstaat de omgevingsvergunning zelfs van rechtswege. Alleen als het gaat om om milieuvergunningsplichtige activiteiten en (aanhakende) natuur toestemming moet u rekening houden met meer tijd.
