Concurrentie verhuurder; een gebrek?

Wat nu als jouw verhuurder jouw onderneming concurrentie aandoet? In bijzondere gevallen kan concurrentie door de verhuurder een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW opleveren.

Van een gebrek is sprake als de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. De omstandigheid mag niet aan de huurder toe te rekenen zijn. Uitgangspunt bij een huurovereenkomst is dat een huurder dient te verwachten dat hij rekening moet houden met enige concurrentie. Het gaat er om wat de redelijke verwachting is die de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht hebben en dient aldus per geval te worden beoordeeld.

De rechtbank Amsterdam heeft recent geoordeeld over een kwestie waarbij de gemeente, tevens verhuurder, de huurder heeft verzocht een fotokiosk te plaatsen en de huurder aan strenge voorwaarden heeft verbonden om haar onderneming op te zetten. Vervolgens heeft de gemeente een pasfotoautomaat in de afdeling burgerzaken geplaatst. De huurder heeft zich op het standpunt gesteld dat sprake is van een gebrek. De rechtbank heeft geoordeeld dat de huurder voldoende duidelijk heeft gemaakt dat haar bij aanvang van de huurovereenkomst exclusiviteit is toegezegd door de gemeente. Dat stond overigens niet in de huurovereenkomst.

De exclusiviteit wordt aangenomen omdat de gemeente de huurder heeft gevraagd de fotokiosk te plaatsen. Daarnaast diende de huurder zich bij haar exploitatie volledig te richten op de wensen van de gemeente met haar openingstijden. De rechtbank oordeelt dat de huurder niet hoefde te verwachten dat de gemeente haar concurrentie zou aandoen door zelf ook een pasfotoautomaat te plaatsen.

De rechtbank heeft daarnaast nog toegevoegd dat, ook als het plaatsen van de pasfotoautomaat geen gebrek zou zijn, het dan een verplichting van de verhuurder is om een huurder niet vanuit hetzelfde gebouw concurrentie aan te doen. Dit volgt uit de algemene regels van redelijkheid en billijkheid. De rechtbank stelt dan ook vast dat de gemeente schade toebrengt aan de huurder.

Het uitgangspunt in de jurisprudentie is dat een huurder geen concurrentie mag worden aangedaan als deze huurder zich in een afhankelijke positie bevindt. Het toebrengen van concurrentie hoeft niet in alle gevallen een gebrek op te leveren. Dat zal van geval tot geval bekeken moeten worden. Het is echter wijs om advies in te winnen op het moment dat uw verhuurder u concurrentie aandoet, of u voornemens bent als verhuurder bepaalde activiteiten te gaan ontplooien die mogelijk een concurrerend effect hebben.