Daktuinen en het burenrecht: hoe uitzicht te creëren en uitzichtloosheid te voorkomen?
Datum: 14 april 2022
Gewijzigd 14 november 2023
Leestijd: +/- 2 minuten
Datum: 14 april 2022
Gewijzigd 14 november 2023
Leestijd: +/- 2 minuten
De lente is aangebroken. Dit betekent dat het binnenkort warmer wordt, daktuinen in bloei komen te staan en onderhouden moeten worden. Voor u betekent dit dat uw klanten bijvoorbeeld hun daktuinen willen laten bemesten, beplanten of op andere manieren willen laten onderhouden. Of wellicht legt u nieuwe daktuinen aan, bijvoorbeeld op nieuwbouwwoningen. Hoe het ook zij, uw klanten zullen vanaf hun daktuin ongetwijfeld willen genieten van een mooi uitzicht deze zomer. Echter, uitzicht voor de één kan inkijk voor de ander tot gevolg hebben. Daarom de vraag: hoe ervoor te zorgen dat het uitzicht vanaf het dak van uw klant géén onrechtmatige inbreuk maakt op het eigendomsrecht van de buren?
Licht en uitzicht zijn onderwerpen die al sinds jaar en dag een prominente plaats innemen in het burenrecht. Dit heeft te maken met het feit dat het eigendomsrecht van een onroerende zaak (lees: grond met de daarop bestaande bebouwing) de eigenaar ook het recht op privacy geeft. Eigenaren van belendende (lees: aangrenzende) percelen zullen daarom elkaars privacy moeten respecteren. Als de buurman schaduwvorming of inkijk creëert en dit de privacy van de buurvrouw te veel wegneemt, leidt dit mogelijk tot een inbreuk op haar eigendomsrecht. In deze blog geven wij enkele handvatten om het uitzicht vanaf daktuinen in overeenstemming te laten zijn met het burenrecht. Als u uw klanten in de uitvoering van uw werk ook wilt adviseren over lichtinval, zie dan een eerdere bijdrage van Maarten Finkers (Roofs 2021, nr. 66: burenrecht voor de dakensector: Lichtinval is géén lichtzinnige zaak).
Vooral bij het aanleggen van een nieuwe daktuin moet met veel regelgeving rekening worden gehouden. Denk in publiekrechtelijke zin aan een bouwvergunning en aan het vigerende bestemmingsplan of in privaatrechtelijke zin aan het burenrecht. Wij richten ons in deze bijdrage op het burenrecht. En dat is nodig, want alleen al in de afgelopen vijf jaar zijn over uitzicht op het naburige erf vanaf een dak meer dan 50 (!) rechterlijke uitspraken gepubliceerd (nota bene: niet alle uitspraken worden gepubliceerd). Voor ons blijkt hieruit dat het in de praktijk nog te vaak fout gaat.
Enerzijds brengt dit voor hoofdaannemers een risico met zich; zij lopen het risico om aansprakelijk te worden gesteld voor fouten in de uitvoering van de opdracht. Anderzijds schept dit voor hoofd- én onderaannemers een kans om het verschil te maken in goede advisering. Op basis van uw advisering kunnen klanten de juiste keuzes in hun ruimtelijke plan maken. Met andere woorden: u kunt in de uitvoering van uw opdracht al bij voorbaat voorkomen dat tussen uw klanten en hun buren een geschil ontstaat. Dat klinkt wellicht mooi, maar hoe doet u dat?
De wet bevat de volgende vier checkpoints:
Als uw klanten toestemming hebben van de buren, maakt dat toetsing aan de overige drie vereisten overbodig. Wij stellen ons op het standpunt dat het voorafgaand vragen om toestemming aan de buren daarom altijd de voorkeur geniet. Zijn de buren hiertoe bereid (al dan niet tegen een vergoeding), dan is het mogelijk om dit op verschillende manieren vast te laten leggen. In principe zijn er geen vormvereisten. De meest eenvoudige (en goedkope) variant is daarom het opstellen van een contract. Hierin kunnen buren vastleggen dat toestemming is verleend voor het realiseren van een daktuin tot aan de erfgrens.
Tip: laat het contract opstellen door een jurist en voeg het ruimtelijke plan als bijlage toe. Dit voorkomt veelal discussie achteraf. Het nadeel van een contract blijft echter dat het toch vaak op meerdere manieren uitlegbaar is (óók als het contract is opgesteld door een jurist). Een stabieler alternatief is het vestigen van een erfdienstbaarheid. Dit is een recht dat de buren kan verplichten om te dulden dat uw klanten een daktuin binnen twee meter van het naburige erf hebben. Dit recht wordt door de notaris ingeschreven in de openbare registers.
Voor zover de toestemming dit inhoudelijk toelaat, is het dus mogelijk om binnen twee meter van de erfgrens een van de buren een daktuin te realiseren. Als die toestemming ontbreekt, kan een daktuin alleen worden gerealiseerd binnen de wettelijke kaders. Dit houdt in dat de daktuin zich ten minste op twee meter van de grenslijn moet bevinden. Deze afstand moet kortgezegd als volgt worden gemeten: rechthoekig vanaf het werk dat zich het dichtst bij de grenslijn bevindt. Bevindt een daktuin zich binnen deze twee meter, dan kunnen de buren opheffing van de verboden toestand vorderen. Concreet: het werk dat u aan een dak heeft verricht dient weer afgebroken te worden. Dit is alleen anders wanneer het erf van de buren een openbare weg of een openbaar water is. Hierom adviseren wij om deze twee meter altijd nauwkeurig te meten voordat u de opdracht uitvoert.
De wet noemt uitdrukkelijk dat de twee meter geldt voor uitzicht vanuit vensters, muuropeningen, balkons of soortgelijke werken. Daktuinen vallen niet onder vensters, muuropeningen of balkons. De vraag is daarom of daktuinen een “soortgelijk werk” zijn. Als daktuinen zijn ingericht als dakterras, zullen deze in de regel kwalificeren als soortgelijk werk. Bestaat een daktuin in de vorm van een plat dak, dan zou u zich terecht kunnen afvragen of dit wel een werk betreft. De Hoge Raad heeft echter beslist dat ook platte daken soortgelijke werken kunnen zijn en bovendien wordt in de lagere rechtspraak het begrip “werk” ruim uitgelegd.
Of daktuinen die tevens platte daken zijn kwalificeren als soortgelijk werk zal onzes inziens afhankelijk zijn van de vraag of de daktuin in kwestie ook daadwerkelijk uitzicht geeft op het erf van de buren. Dit onderdeel van het burenrecht heeft namelijk privacybescherming als doel. Als geen zicht bestaat op het erf van de buren, kan ook geen sprake zijn van een inbreuk op hun privacy. Over het algemeen bestaan twee soorten daktuinen: beloopbare en niet-beloopbare. Aangezien alleen beloopbare daktuinen zicht kunnen geven op het erf van de buren, zullen daarom ook alleen die kwalificeren als soortgelijk werk. Dit zichtcriterium geldt ook voor andere werken die zich rondom een daktuin bevinden. Zo oordeelde het hof ’s-Hertogenbosch dat een plantenbak op hoogte géén soortgelijk werk is dat onder het burenrecht valt, omdat een plantenbak “niet bestemd is om door mensen te worden betreden”. Wat ons betreft kan deze redenering worden doorgetrokken naar alle objecten die niet bestemd zijn om door mensen te worden betreden. Denk hierbij aan fonteinen, beelden of andere decoratieve objecten. Deze mogen in beginsel dus wél binnen twee meter van de erfgrens worden geplaatst.
Uit de rechtspraak volgt dat werken die niet bestemd zijn voor mensen om te betreden niet als soortgelijk werk kwalificeren. Hierom mogen deze objecten onzes inziens wél worden ingezet als afscheiding. Objecten zoals beplantingen of schuttingen mogen dus binnen twee meter van de erfgrens staan. Deze constatering laat ruimte voor creativiteit. Een schutting of beplanting die het zicht op het erf van de buren volledig wegneemt, kan bijvoorbeeld meters aan beloopbare daktuin terugwinnen. Of indien uw klanten het uitzicht willen behouden is het alsnog mogelijk om de tweemeterzone te vullen met planten of dergelijke. Oftewel: er zijn genoeg manieren om de tweemeterzone toch te benutten, zelfs indien de buren hiervoor geen toestemming verlenen.
Deze tip ziet op daken die al twintig jaar of langer in gebruik zijn als beloopbaar dak. Denk aan de situatie dat u een opdracht ontvangt om een plat dakterras om te bouwen naar een daktuin. In dergelijke gevallen hoeft u mogelijk géén rekening te houden met de tweemeterzone. De rechtsvordering van de buren om opheffing van de onrechtmatige situatie – het betreden van de tweemeterzone – te vorderen, kan namelijk verjaard zijn. In tegendeel zelfs, uw klanten hebben als eigenaren van het beloopbare dak mogelijk een recht verkregen om te vorderen dat werken binnen twee meter vanaf hun grens (dus: inclusief de tweemeterzone) die hinderen worden verwijderd. Dit is hierom een bijzonder soort verjaring: een rechtsvordering vervalt en in plaats daarvan komt een verplichting (normaliter vervalt alleen een rechtsvordering). Onzes inziens zou dit voor de buren zelfs reden kunnen geven om toch voorwaardelijke toestemming te geven voor het gebruik van de tweemeterzone. Voorwaardelijke toestemming zal verjaring namelijk in de weg kunnen staan.
Mocht u de opdracht hebben om een daktuin te realiseren op het dak van een appartementencomplex, adviseer uw klant dan om grondig te kijken in de splitsingsakte of de werkzaamheden eigenlijk wel zijn toegestaan. Soms is in de splitsingsakte een exclusief gebruiksrecht voor het dak opgenomen. Als dat zo is, dan is er niets aan de hand. Indien de splitsingsakte hier echter met geen woord over rept, gelden er hoogstwaarschijnlijk beperkingen. In die gevallen zal vrijwel altijd toestemming van de Vereniging van Eigenaren (VvE) nodig zijn, want het dak behoort tot de gemeenschappelijke delen. Als deze toestemming niet afgegeven is, kan de VvE afbraak vorderen.
Twijfelt u over de vraag of een beloopbaar dak in strijd is met het burenrecht? Neem dan contact Eline Holtland - van der Zwaag, Maarten Finkers of met één van onze specialisten bij Poelmann van den Broek.
Als advocaten voor ondernemers begrijpen wij het belang van voorop blijven. Samen met ons heeft u alle kansen en risico’s in het vizier. Neem gerust contact met ons op en laat u persoonlijk informeren over onze diensten.