Aanvullende leveringen en diensten
Bij de verhuur van een onroerende zaak brengt de verhuurder doorgaans kosten voor aanvullende leveringen en diensten in rekening bij de huurder. Het gaat hier om servicekosten of nutsvoorzieningen. Bij servicekosten kan onder meer worden gedacht aan kosten voor de schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes, het ter beschikking stellen van elektronische apparatuur of de werkzaamheden van een huismeester. Kosten voor nutsvoorzieningen zien op de levering van elektriciteit, gas, water, warmte en koude. Voor de omzetbelasting is het van belang om te weten of deze kosten samen met de verhuur van de onroerende zaak als bijkomende prestaties worden behandeld of dat ze als zelfstandige prestaties worden gekwalificeerd. Wanneer sprake is van een bijkomende prestatie, vormen de kosten samen met de verhuur één prestatie en volgt het btw-regime van de prestatie dat van de verhuur van de onroerende zaak. Indien de kosten als zelfstandige prestatie worden beschouwd, wordt daar afzonderlijk (in beginsel 21%) btw over geheven.
De btw-behandeling bij servicekosten en nutsvoorzieningen vóór 1 januari 2025
In het oude vastgoedbesluit werd voor de btw-behandeling van aanvullende leveringen en diensten onderscheid gemaakt tussen de verhuur van (niet-bedrijfsmatige) woonruimte en commercieel vastgoed. Voor woonruimte volgden de kosten (met uitzondering van het huurdersonderhoud) veelal het btw-regime van de woningverhuur. Wanneer de verhuur van woonruimte was vrijgesteld van btw, waren ook de kosten vrijgesteld. Dit was het geval omdat het opteren voor btw-belaste verhuur van woonruimte toen niet mogelijk was en nog steeds niet mogelijk is. Op basis van het oude vastgoedbesluit kon bij de verhuur van commercieel vastgoed worden aangenomen dat de kosten een vergoeding voor een afzonderlijke prestatie betroffen, die vaak met btw belast is. In deze situatie is sprake van btw-aftrek met betrekking tot deze kosten. Bij commercieel vastgoed is de keuze voor btw-belaste verhuur mogelijk, mits de huurder het gehuurde voor minimaal 90% voor btw-aftrekgerechtigde doeleinden gebruikt.
De huidige btw-behandeling bij servicekosten en nutsvoorzieningen
Het onderscheid tussen woonruimte en commercieel vastgoed voor de btw-behandeling van aanvullende leveringen en diensten wordt vanaf 1 januari 2025 niet meer gemaakt. Vanaf het begin van dit jaar dient per situatie te worden beoordeeld of sprake is van een zelfstandige prestatie die met btw-heffing is belast, of dat het gaat om een ondeelbare prestatie, waarbij de btw-behandeling van de verhuur wordt gevolgd. Dit is het gevolg van de jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie.
Als uitgangspunt geldt, conform vaste jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie, dat elke prestatie die een belastingplichtige, zoals een verhuurder, aan zijn afnemer levert als onderscheiden en zelfstandig moet worden beschouwd. Er zijn echter twee uitzonderingen:
- Als een prestatie bijkomend is bij de hoofdprestatie; of
- Als de prestaties een ondeelbare economische prestatie vormen.
Het nieuwe vastgoedbesluit biedt richtlijnen om te bepalen of de prestatie onderdeel uitmaakt van de verhuur of als zelfstandig beoordeeld moet worden. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen nutsvoorzieningen en servicekosten.
Nutsvoorzieningen
De levering van nutsvoorzieningen is een afzonderlijke (zelfstandige) prestatie indien de huurder het verbruik zelf kan bepalen. Aanwijzingen daarvoor zijn:
- Dat een individuele meter is geïnstalleerd; en
- De facturatie plaatsvindt op basis van het werkelijke gebruik.
Dit geldt ook als de huurovereenkomst de huurder verplicht deze nutsvoorzieningen bij hem af te nemen. Belangrijk is namelijk dat de huurder zelf kan beslissen in welke mate de prestatie wordt afgenomen en hoeveel wordt verbruikt.
In het nieuwe vastgoedbesluit wordt verder aangegeven dat het door de verhuurder doorberekende vastrecht – de (vaste) kosten voor de aansluiting op het net – opgaan in de leveringen van de nutsvoorzieningen.
Servicekosten
De servicekosten worden volgens het nieuwe vastgoedbesluit aangemerkt als zelfstandige prestaties indien aan twee voorwaarden is voldaan:
- Elke huurder afzonderlijk heeft, of de huurders gezamenlijk hebben, de mogelijkheid aanvullende prestaties rechtstreeks van een derde af te nemen; en
- De vergoeding voor deze prestaties wordt afzonderlijk op de factuur vermeld.
Het nieuwe vastgoedbesluit schrijft dit voor op basis van een eerdere uitspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie. In diezelfde uitspraak werd geoordeeld dat de keuze van een huurder om zelf een leverancier te kiezen op zich géén doorslaggevende rol speelt bij de vraag of sprake is van een zelfstandige dan wel samengestelde (bijkomende) prestatie, aangezien het gaat om de mogelijkheid om die keuze te maken. Als een huurder wel zelf de dienstverlener kan kiezen, maar daar gemakshalve geen gebruik van maakt, blijft het een zelfstandige prestatie.
Gevolgen voor u
In het kader van bedrijfsmatige verhuur brengt de vernieuwing van het vastgoedbesluit veranderingen met zich, zo kan de btw-behandeling ten aanzien van servicekosten en nutsvoorzieningen wijzigen.
In Nederland wordt doorgaans niet aan de bovenstaande twee voorwaarden voldaan. In beginsel zullen de servicekosten gezien worden als ondeelbare prestatie en opgaan in de verhuur van de onroerende zaak. Wanneer de verhuur van commercieel vastgoed is vrijgesteld van btw, leidt dit wél tot een andere uitkomst. In deze gevallen kan de verhuurder de btw over de servicekosten niet meer in rekening brengen en mag hij de betaalde btw over de inkoopprijs van deze aanvullende prestaties niet langer in aftrek brengen. Dit kan bij lopende herzieningstermijnen resulteren in een correctie van de eerder toegepaste aftrek.
Indien u de huurovereenkomsten en de wijze van facturering nog niet hebt aangepast, wordt aanbevolen dit alsnog te doen, al dan niet in overleg met een fiscalist.
