Over de berekening van de huurkorting door corona is in de afgelopen maanden uiteenlopende rechtspraak gewezen. Voor een mooi overzicht van deze rechtspraak verwijs ik naar de verschillende artikelen van mijn collega Jeroen Brinkman.
Prejudiciële vragen
Uiteindelijk heeft alle onduidelijkheid geleid tot het stellen van vragen aan de Hoge Raad in een zogeheten prejudiciële procedure. Op 31 maart 2021 legde de rechtbank Limburg de volgende vier vragen aan de Hoge Raad voor:
- Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
- Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
- (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
- Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?
Gemiddeld duurt een prejudiciële procedure bij de Hoge Raad echter zes tot twaalf maanden. Gelet op het tijdsverloop zal het dus nog wel een aantal maanden duren voordat de Hoge Raad met antwoorden komt. Ondertussen veranderen continu de overheidsmaatregelen en de steunmaatregelen. Totdat de Hoge Raad duidelijkheid verschaft zullen lagere rechters daarom telkens opnieuw een weg moeten zien te vinden naar een redelijke uitkomst in geschillen over huurkorting.
Opmerkelijke uitspraak
In dit kader heeft de Rechtbank Rotterdam ten aanzien van corona gerelateerde huurkorting op 15 juli 2021 een opmerkelijke tussenuitspraak gewezen. Wat speelde precies in deze zaak?
Scotch & Soda Retail B.V. vordert (voor één specifiek filiaal) huurkorting over de periode dat zij haar filialen verplicht moest sluiten op last van de overheidsmaatregelen. De rechter oordeelt dat de coronacrisis géén huurrechtelijk gebrek is, maar dat wel sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Ook is de rechter van oordeel dat de verhuurder in beginsel géén ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verlangen. Vervolgens neemt de rechter de mate van omzetdaling als maatstaf voor de vraag in hoeverre Scotch & Soda Retail B.V. recht heeft op huurkorting.
De rechter redeneert dat Scotch & Soda Retail B.V. deel uitmaakt van een concern waarvan ook Scotch & Soda E-commerce B.V. deel uitmaakt. De rechter vindt het aannemelijk dat een deel van de gemiste omzet in de fysieke winkels alsnog is behaald via online-verkopen. Nu beide besloten vennootschappen onder hetzelfde concern vallen, wordt de omzet van Scotch & Soda E-commerce B.V. niet buiten beschouwing gelaten. In concernverband zou namelijk in verminderde mate sprake kunnen zijn van omzetdaling. In deze gedachtelijn heeft de rechter aan Scotch & Soda Retail B.V. opdracht gegeven om te onderzoeken of, en zo ja in welke mate, winst vanuit de fysieke winkels is weggevloeid richting de webshop.
Tot op heden was voor de berekening van huurkorting relevant of sprake was van omzetdaling bij de huurder, maar bij deze berekening werd géén rekening gehouden met de onlineomzet van andere rechtspersonen binnen een concern. Een interessante ontwikkeling dus!
Doorbreking van rechtspersoonlijkheid
Het is in mijn ogen belangrijk om een kritische noot te plaatsen bij dit tussenvonnis en het is maar de vraag of deze uitspraak juridisch houdbaar is. Scotch & Soda Retail B.V. voert aan dat zij eigen rechtspersoonlijkheid heeft, maar de rechter slaat geen acht op dit feit.
Dat onlineomzet meetelt bij de vraag of sprake is van omzetdaling is terecht, maar dat is mijns inziens slechts het geval als de onlineomzet van bedrijf A ook binnen rechtspersoon A valt. De rechter rekent in deze zaak de omzet van rechtspersoon B toe aan rechtspersoon A omdat beide vallen onder één moeder: rechtspersoon C. Doordat vrijwel geen aandacht toekomt aan de ondernemingsrechtelijke structuur van Scotch & Soda wordt hiermee voorbijgegaan aan rechtspersoonlijkheid. Elke afzonderlijke rechtspersoon heeft mogelijk een eigen businessmodel, eigen werknemers en eigen aandeelhouders. Deze uitspraak kan mijns inziens daarom niet zonder meer op elk concern worden toegepast.
Richtlijn of storm in een glas water?
Voor nu is het belangrijk om in gedachten te houden dat het slechts een tussenuitspraak betreft. Het ligt op de weg van Scotch & Soda Retail B.V. om argumenten aan te voeren die de rechter laten inzien dat verschillende omzetten binnen hetzelfde concern niet op één hoop kunnen worden gegooid. Of dit Scotch & Soda lukt, bepaalt uiteindelijk of deze tussenuitspraak daadwerkelijk een richtlijn vormt in de coronarechtspraak of slechts als een storm in een glas water moet worden beschouwd.
