Energielabel C: tijd om nu actie te ondernemen!

Vanaf 1 januari 2023 is  het verboden om een kantoorgebouw te gebruiken indien dat gebouw niet minimaal beschikt over energielabel C. Dit volgt uit nieuwe regels uit het Bouwbesluit 2012. Omdat 1 januari 2023 snel dichterbij komt, is het tijd om nu actie te ondernemen. Niet alleen door het treffen van de noodzakelijke maatregelen. Maar ook door aanpassing van bestaande (huur)overeenkomsten.

De huidige coronacrisis leidt al veelvuldig tot diverse aanpassingen in huurovereenkomsten. Daarom is dit het moment om clausules op te nemen over de label C-verplichting. En, verder naar de toekomst toe, ook over toekomstige verplichtingen. Want op den duur (2030) is energielabel A vereist. Hierna volgt een kort overzicht waar u aan moet denken.

Update november 2023: bekijk ook de update in deze video.

Wat is label C en wanneer is label C verplicht?

Energie label C komt neer op een energie-index van 1,3 of beter. De verplichting om per 1 januari 2023 minimaal label C te hebben, geldt in beginsel voor elk kantoor dat groter is dan of gelijk is aan 100 m2 in 2023.

Er is een aantal uitzonderingen. Zo geldt dit niet voor kantoorruimte welke slechts als nevenfunctie wordt gebruikt. Denk hierbij aan een kantoortje bij een groter bedrijventerrein, waarbij minder dan 50% van het gebruiksoppervlak een kantoorfunctie heeft. Andere uitzonderingen zijn monumenten (m.u.v. beschermde stads- en dorpsgezichten), panden die binnen twee jaar zullen worden gesloopt, getransformeerd of onteigend. Ook geldt een uitzondering in het geval dat er maatregelen moeten worden getroffen met een terugverdientijd van meer dan tien jaar. De zogenaamde hardheidsclausule. Belangrijke uitzonderingen. De label C-plicht geldt dus niet altijd.

Gevolg ontbreken label C – kantoorpand sluiten

Vanaf 1 januari 2023 geldt een gebruiksverbod indien een kantoorgebouw níet over een geregistreerd label C beschikt. Een verbod dat eigenaar en gebruiker enorm hindert bij het gebruik van het gebouw. Want zonder registratie van label C, moet ernstig rekening worden gehouden met handhaving door de gemeente waar het kantoorgebouw staat.

In beginsel is het de plicht voor de verhuurder om ervoor te zorgen dat het gehuurde niet in strijd met het Bouwbesluit wordt gebruikt en dus dat is voldaan aan de label C-plicht. Doet een verhuurder dat niet, dan kan hij als overtreder worden aangemerkt. Aan de overtreder kunnen diverse sancties worden opgelegd. Denk aan een last onder dwangsom, een last onder bestuursdwang, een bestuurlijke boete of een strafrechtelijke sanctie. Het ontbreken van een label C kan er dus ook toe leiden dat het kantoorpand moet worden gesloten.

In sommige gevallen kan ook een huurder/gebruiker als overtreder worden aangemerkt. Soms zijn verhuurder en huurder beiden overtreder.

Het onderstreept het belang om contractueel goed vast te leggen wie waarvoor verantwoordelijk is en om dat tijdig te doen. Daarom is het belangrijk nu te controleren of tijdig alle noodzakelijke maatregelen kunnen worden genomen, zodat het label C kan worden geregistreerd.

Is sprake van een gebrek?

Goede vastlegging van de verantwoordelijkheden van huurder en verhuurder is over en weer gewenst. Huurrechtelijk gezien is vooral de vraag interessant of het niet voldoen aan de label C-verplichting een gebrek oplevert.

Er is sprake van een gebrek als niet het genot wordt verschaft aan de huurder, dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. Uit de toelichting op de wet volgt dat een wettelijk voorschrift dat een bepaald gebruik verbiedt, ook als gebrek wordt aangemerkt. Belangrijk is dan wel dat ook daadwerkelijk sprake is een sluiting van en gebouw, omdat dit gebouw niet voldoet aan de label C-plicht. Dan is het gehuurde niet geschikt voor het gebruik.

Indien sprake is van een gebrek dan heeft een huurder meerdere mogelijkheden. Allereerst zal de huurder aan de verhuurder kunnen verzoeken om het gebrek te verhelpen. Dat betekent dat er alsnog gezorgd dient te worden voor een label C. Een andere mogelijkheid is dat er een huurprijsverminderingsvordering wordt ingesteld, die evenredig is aan het beperkte genot, terwijl ook schadevergoeding kan worden gevorderd. In dat laatste geval moet wel sprake zijn van toerekening aan de verhuurder.

Belangrijke voorwaarde is wel dat verhuurder zijn aansprakelijkheid niet heeft uitgesloten.

Ook hier doet zich weer een vergelijking voor met de coronacrisis, namelijk met een beperking in het gebruik ten gevolge van overheidsmaatregelen. In het geval van corona wordt nu vaak hierover geoordeeld dat dit tot een gebrek leidt. Voldoet het gehuurde dus niet aan de overheidsvoorschriften of kan de huurder geen vergunning krijgen voor het beoogde gebruik of alleen nadat wijziging of voorzieningen zijn aangebracht, dan is over het algemeen sprake van een gebrek.

Dit betekent dat het niet voldoen aan de labelplicht per 1 januari 2023, een gebrek oplevert. Er moet dan wel sprake zijn van een onaanvaardbaar risico. En – als dat niet het geval is – een verstoring van het huurgenot, op het moment dat de gemeente overgaat tot handhaving. In beide gevallen heeft de huurder niet het genot dat deze mocht verwachten en kan de huurder vervolgens de verhuurder daarop aanspreken. Dat het wel of niet voldoen aan de labelplicht een onaanvaardbaar risico oplevert, lijkt niet snel het geval te zijn. Het handhavend optreden door de gemeente is een groter risico.

Afspraken maken in de huurovereenkomst

Juist om deze discussie te voorkomen, is het van belang om op dit moment al in overleg te treden over uit te voeren verduurzamingswerkzaamheden en contractueel daarover afspraken te maken. Houd ook vast rekening met de toekomstige verplichtingen. Beter nu aanpassingen doorvoeren en duidelijke afspraken maken over de kosten en wie wat doet, dan op een later moment met alle mogelijke problemen van dien.

Is het niet mogelijk om in overleg tot nadere afspraken te komen, dan moet worden bezien of op basis van de bestaande huurovereenkomst een huurder kan worden gedwongen om mee te werken. Verhuurder kan zich dan beroepen op dringende werkzaamheden dan wel renovatie die noodzakelijk is.

Om discussies te voorkomen heeft de ROZ (voor het ROZ-model kantoorruimte 2015, zie www.roz.nl), diverse bruikbare aanvullende bepalingen in het model voorgesteld, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen twee situaties. Namelijk de situatie dat al sprake is van een gebouw met Energielabel A t/m C en de situatie dat er sprake is van een energielabel lager dan C. De ROZ geeft alvast wat opties, zodat u kunt nadenken over:

• Wie neemt welke energiebesparende maatregelen?
• Wie is verantwoordelijk indien niet is voldaan aan de overeengekomen verplichtingen?
• Wie draagt de kosten voor de maatregelen die moeten worden genomen?
• Gaan genomen maatregelen gepaard met een huurverhoging?
• Wat wordt daadwerkelijk verhuurd?

Belangrijk is om deze passages goed op te nemen en in een nieuwe huurovereenkomst te verwerken, zodat beide partijen weten waar ze aan toe zijn. De opties komen er in beide gevallen op neer dat voor het onderhoud, verhuurder gehouden is te kiezen voor de erkende energiebesparende maatregelen. Terwijl daarnaast sprake is van extra bepalingen die overleg voorschrijven over verbeteringen die noodzakelijk zijn, aangeven dat aan elkaar medewerking wordt verleend voor energiebesparende maatregelen, dat maatregelen niet ongedaan gemaakt hoeven te worden, met overleg over vergoedingen en een informatieverplichting over energiebesparende maatregelen.

Advies

Hoewel het nog niet zover is, geldt per 1 januari 2023 een minimaal label C voor de meeste kantoorgebouwen. Daarom is het belangrijk daarop voor te sorteren. Niet alleen door daadwerkelijk de noodzakelijke energiebesparende maatregelen te treffen. Maar ook door nu alvast afspraken te maken tussen huurders en verhuurders.

Doe er uw voordeel mee!