U kent het wel, prachtige plaatjes van dure auto’s en mooie sfeerbeelden in verkoopbrochures. Alles wordt gedaan om toekomstige kopers over de streep te trekken. Zeker nu de vraag naar woningen wat terug lijkt te lopen door de stijgende rente zullen makelaars, ontwikkelaars en aannemers weer alles uit de kast trekken om woningen te verkopen. Dat is natuurlijk een logisch gevolg van de huidige markt, maar pas daarbij op met teksten en beelden in verkoopbrochures. Marloes Beeren legt uit waarom.
In een uitspraak van de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen van 19 augustus 2022, is maar weer eens duidelijk geworden dat teksten en beelden in verkoopbrochures bij toekomstige bewoners verwachtingen kunnen oproepen waaraan een aannemer gehouden kan worden.
Waar ging het over?
In een verkoopbrochure voor de bouw van een appartementencomplex stond dat de te realiseren appartementen energielabel A+++ (A ’tripple plus’) zouden krijgen. Er was ook een plaatje opgenomen van dit label. Na oplevering bleek dat de appartementen energielabel A+ hadden. Eén van de bewoners stapte naar de Raad van Arbitrage en eiste dat het appartement zou worden aangepast zodat het alsnog energielabel A+++ zou verkrijgen.
Technische Omschrijving
Het bouwbedrijf was het hier niet mee eens en stelde onder andere dat zij niet gebonden was aan de verkoopbrochure omdat deze brochure geen contractstuk was. De Technische Omschrijving was wel een contractstuk bij de aannemingsovereenkomst en daarin stond niet dat het te realiseren appartement energielabel A+++ zou krijgen.
Disclaimer in verkoopbrochure
Ook stelde het bouwbedrijf dat zij de verkoopbrochure niet had opgesteld en pas voor het eerst zag tijdens de arbitrageprocedure. Het bouwbedrijf wees in de procedure ook nog op een disclaimer in de verkoopbrochure:
“Alle illustraties en plattegronden zijn suggestief en geven slechts een indruk weer van uw toekomstige woning, appartement en de voorzieningen. Reële kleuren en afwerkingen kunnen tevens afwijken. Aan deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend. De verkoop van de woningen geschiedt te allen tijde op basis van de bouwvergunning, technische omschrijving en de verkooptekeningen.”.
Wat vindt de arbiter hiervan?
Het bouwbedrijf trok aan het kortste eind. De arbiter oordeelde namelijk dat de aannemer gehouden was om een appartement op te leveren met energielabel A+++.
Duidelijke bewoording in verkoopbrochure
Volgens de arbiter mochten de bewoners verwachten dat zij een appartement met energielabel A+++ zouden krijgen vanwege de duidelijke bewoordingen in de verkoopbrochure in combinatie met het plaatje van dit energielabel. Een disclaimer in de verkoopbrochure geeft de aannemer volgens de arbiter geen vrijbrief om een onjuiste voorstelling van zaken te geven, zeker niet als het gaat om zo’n concreet punt als de vermelding van het energielabel.
Actief informeren
Ook het argument van het bouwbedrijf dat de brochure niet door het bouwbedrijf is opgesteld en pas voor het eerst tijdens de procedure door de aannemer gezien is, kon de bouwer niet helpen. Arbiter oordeelde dat van een aannemer verwacht mag worden dat hij actief bij een makelaar of ontwikkelaar informeert welke informatie er is verstrekt. Dat de bouwer dat in dit geval kennelijk niet heeft gedaan, valt binnen zijn eigen risicosfeer.
Compensatie
Arbiter komt het bouwbedrijf wel tegemoet door te oordelen dat het alsnog realiseren van een appartement met energielabel A+++ te ver gaat vanwege de ingrijpende en kostbare herstelwerkzaamheden die daarvoor nodig zijn. Arbiter oordeelde daarom dat de bewoners gecompenseerd moesten worden voor de waardevermindering van de woning waarbij ook rekening gehouden werd met de huidige hoge energieprijzen. De arbiter veroordeelde het bouwbedrijf om een bedrag van € 30.000,-- te betalen als schadevergoeding vanwege het opleveren van een appartement met energielabel A+ in plaats van A+++.
Belofte maakt schuld
Flitsende verkoopbrochures, 3D-modellen op websites of een virtual reality tour door de nieuwe woning zijn mooie middelen om geïnteresseerde kopers te enthousiasmeren, maar belofte maakt schuld. Wat aangeboden wordt in de verkooptools dient in beginsel ook gerealiseerd te worden.
Voor al deze verkooptools geldt:
- stem vooraf af met alle betrokkenen welke informatie er met geïnteresseerde kopers wordt gedeeld
- vraag iemand anders om verkoopinformatie tegen te lezen om te onderzoeken welke verwachtingen er door de verkoopinformatie gewekt worden
- controleer bij toekomstige bewoners welke verwachtingen zij hebben en als deze niet kloppen, leg dan uit hoe het zit
- zorg ervoor dat gedeelde informatie in verkooptools wordt uitgevoerd
