Huurkorting door corona gerelateerd aan omzetdaling

Al eerder schreef ik waarom nu het moment is, om na te denken over het herzien van de huurprijs. Daarbij opperde ik de mogelijkheid van omzethuur. Een huurprijs afhankelijk van (onder meer) de hoogte van de behaalde omzet. Eind vorige week werd een interessante uitspraak van de kantonrechter te Amsterdam gepubliceerd. Deze rechter relateert de huurkorting aan de hand van een formule aan de omzetdaling. Huurder krijgt vervolgens een forse tijdelijke huurkorting.

Pijn eerlijk verdelen

In de zojuist genoemde uitspraak wordt voortgeborduurd op eerdere uitspraken. Huurder is een hotel te Amsterdam. Vanwege de coronacrisis is sprake van forse omzetdalingen. Dat blijkt ook uit cijfers die huurder heeft verschaft. Huurder start een procedure en eist onder meer huurkorting. Aangenomen wordt dat sprake is van onvoorziene omstandigheden. Partijen worden geacht de pijn eerlijk te verdelen.

Formule berekening huurkorting

interessant is dat de (bodem)rechter een formule hanteert om te berekenen welke huurkorting redelijk is. Een huurkorting die vervolgens een tijdelijk gewijzigde huur (met terugwerkende kracht) tot gevolg heeft. De formule komt op het volgende neer. Indien sprake is van een omzetdaling van 100%, wordt de oorspronkelijke huurprijs in beginsel verminderd met 50%. In dit geval werd de omzet over 2020 afgezet tegen de omzet over 2019. Er was sprake van een omzetdaling van 75%. De huurkorting bedroeg daarom 37,5%.

Omzetcijfers: TVL relevant, NOW niet

Om de omzet te bepalen hield de rechter wel rekening met de toegekende TVL. Die is volgens de rechter namelijk bedoeld ter dekking van de doorlopende huur. Daarmee heeft het direct een dempende werking op de negatieve gevolgen van het afgenomen huurgenot. De NOW werd niet meegenomen bij de bepaling van de gerealiseerde omzet in 2020. Deze tegemoetkoming is namelijk geoormerkt om bij te dragen aan de loonkosten.

Managementfees verminderd, interen op eigen vermogen

De rechter oordeelt bovendien dat de huurder voldoende had gedaan om haar schade te beperken. Er waren inspanningen verricht om klanten te trekken, ondanks alle beperkende maatregelen. Van huurder mocht niet worden verwacht personeel te ontslaan om vervolgens de huur te kunnen betalen. Ook was niet aannemelijk dat de managementfees reden waren waarom de huur niet meer volledig kon worden betaald. Deze fees waren eerst verminderd, later op 0 gezet en er werd door huurder ingeteerd op eigen vermogen.

Trend gezet?

Ik ben benieuwd of met deze uitspraak een trend is gezet. Wordt deze uitspraak gevolgd door andere rechters, dan biedt het huurders houvast. Maar wees alert. Elke uitspraak staat op zich. De omstandigheden van ieder specifieke geval zijn uiteindelijk doorslaggevend. De huurder was in dit geval bereid om inzage te verschaffen in financiële gegevens. Ook moet elke maand een door een accountant goedgekeurd omzetoverzicht aan verhuurder worden verschaft. Niet elke huurder zal daartoe bereid zijn. Ook is de vraag gerechtvaardigd of de huurkorting wel alleen aan de omzetdaling moet worden gerelateerd. Behaalde resultaten zouden ook een rol kunnen spelen. En in hoeverre zegt de behaalde omzet iets over het huurgenot dat is verschaft of zou moeten worden verschaft? Indien een huurder alle omzet behaald uit een webshop omdat het gehuurde is gesloten, zegt dat nog niets over het huurgenot dat de huurder heeft genoten.

In elk geval geeft de uitspraak opnieuw aan, dat het interessant kan zijn voor huurder en verhuurder om nu nieuwe afspraken te maken over de huurprijs. Een koppeling aan de omzet en/of aan behaalde resultaten is daarbij een optie.