Een hypotheekrecht is een primaire zekerheid die de positie van een schuldeiser versterkt en een recht dat standhoudt in faillissement. Het vestigen gebeurt door een notaris. Het traject van uitwinning is maatwerk waarbij een gespecialiseerde advocaat toegevoegde waarde heeft.
Bent u een ondernemer die financieringen verstrekt? In dat geval biedt het vestigen van een hypotheekrecht u veel zekerheid dat u wordt terugbetaald.
Bent u ondernemer die door uw financier wordt gevraagd om een hypotheekrecht of hebt u al een hypotheek verstrekt? Dan is van belang dat u weet wat het hypotheekrecht omvat en dat u bij het uitwinningstraject inzicht heeft in waarop u moet letten om onnodige schade te voorkomen.
In dit artikel bespreekt Heleen Wessel-Krijger wat een hypotheekrecht is, op welke goederen een hypotheek gevestigd kan worden, waarop een hypotheekgever moet letten, wat de voordelen van een hypotheekrecht zijn en hoe er in het uitwinningstraject gehandeld kan worden om het maximale resultaat te krijgen.
Wat is een hypotheekrecht?
Een hypotheekrecht is één van de zekerheidsrechten die in de wet geregeld is (naast bijvoorbeeld een pandrecht of een borgtocht). Is de schuldenaar niet bereid of in staat is om terug te betalen? Dan geeft het hypotheekrecht de schuldeiser zekerheid van voldoening van zijn vordering.
Bij een hypotheekrecht, dat op de juiste manier is gevestigd, heeft de schuldeiser voorrang bij de verdeling van het vermogen van de schuldenaar. Specifiek gaat het om de netto-opbrengst van de vermogensbestanddelen waarop het hypotheekrecht is gevestigd. Daarmee heeft de schuldeiser een veel betere positie dan andere schuldeisers. Hiermee vergroot hij de kans dat zijn volledige vordering plus rente en kosten wordt terugbetaald.
Waarop kan een hypotheekrecht worden gevestigd?
Registergoederen
Een hypotheekrecht kan alleen worden gevestigd op registergoederen. Registergoederen zijn onroerende zaken, zoals:
- bedrijfspanden;
- woningen en appartementsrechten;
- en teboekgestelde schepen en luchtvaartuigen.
Registergoederen zijn zaken die ingeschreven moeten worden in het Kadaster. Dat is een openbaar register dat wordt bijgehouden door de overheid.
Pandrecht?
Een hypotheek brengt automatisch (van rechtswege) wel een pandrecht mee op alle vorderingen tot vergoeding die in de plaats treden van het registergoed. Denk daarbij aan verzekeringspenningen of een onteigeningsvergoeding.
Op roerende zaken (machines, inventaris), aandelen, intellectuele eigendomsrechten en debiteurenvorderingen kan geen hypotheekrecht worden gevestigd, maar moet een pandrecht worden gevestigd. Lees daarover meer in dit artikel van Reinier Pijls.
Vorderingen
Een recht van hypotheek kan voor bestaande vorderingen van de financier worden verleend, maar ook voor toekomstige vorderingen, zoals een uitbreiding van de financiering. Voor toekomstige vorderingen is vereist dat deze voldoende bepaalbaar zijn.
Derden
Ook een derde kan een hypotheekrecht verlenen op zijn goederen tot zekerheid voor vorderingen van een andere schuldenaar. Daarbij kunt u denken aan concernvennootschappen, die hun onroerende zaken verhypothekeren voor een concernfinanciering of voor een andere groepsmaatschappij.
Hoe wordt een hypotheekrecht gevestigd?
Om rechtsgeldig een pandrecht tot vestigen (tot stand te brengen), gelden er een aantal eisen. Deze gelden voor elk type pandrecht (roerende zaken, vermogensrecht). Zo moet:
- de hypotheekgever beschikkingsbevoegd zijn;
- er een geldige titel zijn; en
- een vestigingshandeling worden verricht.
1. Beschikkingsbevoegdheid hypotheekgever
De hypotheekgever (de schuldenaar) (of de derde) kan alleen een hypotheek vestigen wanneer hij/zij rechthebbende is op de zaak. Hij/zij moet – zeer kort gezegd – in de regel eigenaar zijn van het goed dat hij verhypothekeert.
2. Geldige titel
Naast de beschikkingsbevoegdheid van de hypotheekgever moet er sprake zijn van een geldige (juridische) titel. In de praktijk is dit vaak een overeenkomst waarin de hypotheekgever zich verplicht tot het verschaffen van zekerheid aan de financieringsinstelling. U kunt daarbij denken aan leningovereenkomsten, kredieten in rekening-courant, bankgaranties, etc.
3. Vestigingshandeling
Tot slot dient er een formele vestigingshandeling te worden verricht waarmee het hypotheekrecht daadwerkelijk ontstaat. Het gaat om een notariële akte tussen hypotheekgever/schuldenaar en hypotheekhouder/schuldeiser. Die akte moet worden ingeschreven in het Kadaster.
Aan welke eisen moet een hypotheekakte voldoen?
Formele eisen
In de hypotheekakte moet een aantal gegevens staan, anders komt het hypotheekrecht in beginsel niet tot stand. Daarbij moet u denken aan:
- benoemen van de partijen (hypotheekgever, schuldenaar en hypotheekhouder) en partijen die hen vertegenwoordigen;
- vermelding van de notaris en het tijdstip van lijden van de hypotheekakte;
- titel van vestiging (zie hiervoor onder ad. 2);
- aanduiding van de vordering of de feiten aan de hand waarvan de vordering kan worden bepaald, waarvoor het hypotheekrecht tot zekerheid strekt (financieringsakten);
- bedrag waarvoor het hypotheekrecht is verleend of als dat niet vaststaat het maximum bedrag dat uit hoofde van de hypotheek op het goed kan worden verhaald;
- de door de hypotheekhouder in Nederland gekozen woonplaats; en
- de aard, de plaatselijke aanduiding en de kadastrale aanduiding waarop de hypotheek wordt gevestigd.
Praktische eisen
Naast deze formele eisen staan in de hypotheekakten (en in de toepasselijke algemene voorwaarden) vaak ‘standaard’ bedingen zoals een huurbeding, beheers- en ontruimingsbeding, pandrecht op roerende zaken die toebehoren aan de verbonden onroerende zaak en verbod tot verandering van de inrichting.
Voordelen hypotheekrecht
Recht van parate executie
De hypotheekhouder is bevoegd om het registergoed waarop de hypotheek rust, te verkopen. Bij verkoop kan hij of zij de vordering bij voorrang verhalen op de opbrengst. De hypotheekhouder kan dat doen zodra de schuldenaar te laat is of stopt met de voldoening van zijn schuld.
Eén van de grote voordelen van een hypotheekrecht is dat de hypotheekhouder direct tot executie over kan gaan. Hij hoeft niet eerst een vonnis te halen bij de rechter, hetgeen een lange en kostbare zaak kan zijn. Dit wordt het ‘recht van parate executie’ genoemd.
Wijze van veilen (executie)
Over de aanloop richting de veiling (het opzeggingstraject van de financiering) hebben wij al eerder geschreven in dit artikel. Tijdens dit executietraject is het raadzaam om de mogelijkheden én de valkuilen helder te krijgen zodat het maximale resultaat kan worden bereikt.
Separatist in faillissement
Een ander belangrijk voordeel van een hypotheekrecht is dat de hypotheekhouder/financier zijn rechten behoudt in geval van faillissement van de hypotheekgever. Hij kan handelen alsof er geen sprake is van een faillissement. Hij hoeft zich niets van de curator aan te trekken. Dat is een groot voordeel ten opzichte van de situatie van een beslaglegger of een andere schuldeiser. Dit is bijvoorbeeld anders bij een (executoriaal) beslag. Dat gaat op in het algemene faillissementsbeslag en vervalt.
Conclusie
Een hypotheekrecht versterkt de positie van een schuldeiser aanzienlijk. Bij het vestigen van een hypotheekrecht kan het verstandig zijn om te laten nagaan of er niet te veel zekerheden worden gevraagd en of de voorwaarden van de hypotheek passend zijn.
Bij de opzegging en mogelijke uitwinning van het hypotheekrecht kan de hulp van een advocaat of een andere deskundige een meerwaarde hebben om uw rechten zeker te stellen. Mocht u daarbij advies willen, neem dan gerust contact op met één van onze advocaten.
