Inkoop OG door hypotheekhouder bij veiling

In hoeverre mag een hypotheekhouder bij veiling van een onroerende zaak, deze zelf inkopen?

Het gebeurt regelmatig dat bij veiling van onroerende zaken de hypotheekhouder of een gelieerde vennootschap de te veilen zaak zelf inkoopt. Dat mag, maar dat is wel gebonden aan bepaalde regels. Als de hypotheekgever/eigenaar van het pand zijn verplichtingen uit hoofde van de financiering niet nakomt en er sprake is van verzuim, kan het pand op twee manieren te gelde worden gemaakt: via een openbare veiling of via een onderhandse executoriale verkoop (art. 3:268 BW). De voorschriften daarvoor staan in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en een notaris begeleidt dit veilingtraject. De achtergrond hiervan is om een zo hoog mogelijke executieopbrengst te realiseren. Dat is niet alleen in het belang van de schuldeiser/hypotheekhouder, maar ook van hypotheekgever/eigenaar en eventuele andere schuldeisers.

Het bod dat de hypotheekhouder uitbrengt op het pand moet voldoende realistisch is. Ook bij de executoriale verkoop van een pand heeft de financier/hypotheekhouder een zorgplicht in acht te nemen. De hypotheekhouder mag zijn bevoegdheden niet zo uitoefenen dat hij daarbij vermijdbaar nadeel berokkent aan de hypotheekgever/eigenaar. Als er een bod wordt uitgebracht dat aanzienlijk onder de liquidatiewaarde ligt, terwijl dat bod is uitgebracht om de veiling op gang te brengen, kan het onder omstandigheden zo zijn dat de hypotheekhouder zijn eigen bod niet mag gunnen, maar een nieuwe veiling moet uitschrijven (Rb. Midden-Nederland 1 augustus 2018, ECLI:NL: RBMNE:2018:5581). Een andere oplossing zou zijn dat de meerwaarde bij een latere verkoop in mindering wordt gebracht op de restschuld. De voorvraag die beantwoord moet worden voordat de veiling wordt uitgeschreven, is of de financiering mocht worden opgezegd. Daarover schreven mijn kantoorgenoot Reinier Pijls en ik al eerder.

In een recent gepubliceerde uitspraak deed de situatie zich voor dat de hypotheekhouder zelfs iets meer had geboden op het pand dan de liquidatiewaarde (Rb. Midden-Nederland 21 oktober 2020, ECLI:NL: RBMNE:2020:4478). Desondanks zou de eigenaar/hypotheekgever met een aanzienlijke restschuld blijven zitten. Hij was van mening dat de hypotheekhouder misbruik maakte van zijn recht om de executie door te zetten, terwijl er geen andere biedingen waren gedaan. De hypotheekgever heeft aangegeven de restschuld niet te zullen innen. Dit laatste was voor de voorzieningenrechter van cruciaal belang in het oordeel dat er hier geen sprake was van misbruik van recht bij de executieverkoop.

Een hypotheekhouder mag dus een bod uitbrengen op een pand om zo eigenaar te worden. Daarbij heeft hij wel een zorgplicht in acht te nemen en mag er geen sprake zijn van misbruik van recht: de belangen van de hypotheekgever en andere schuldeisers moeten daarbij worden meegewogen.