Leegstand in winkelcentrum: huurprijsvermindering?

Is leegstand in een winkelcentrum reden voor een lagere huurprijs? Wanneer een huurder minder huurgenot geniet ten gevolge van een gebrek aan het gehuurde, heeft hij op grond van de wet in beginsel recht op huurprijsvermindering (ongeacht de oorzaak van het gebrek), tenzij partijen dit recht contractueel hebben uitgesloten. De huurder moet daarvoor wel naar de rechter en heeft alleen recht op een verlaging van de huurprijs die evenredig is aan de vermindering van het huurgenot. Een zaak waar zo’n vordering aan de orde kwam is de volgende.

De feiten

Carpetright huurt sinds 1992 een bedrijfsruimte die deel uitmaakt van een winkelcentrum in Alkmaar. Ten tijde van het sluiten van de overeenkomst waren er voor het winkelend publiek twee toegangen tot het gehuurde. Toegang één was gelegen aan de centrumzijde van het complex, waarbij het winkelend publiek binnendoor kon lopen via de aangrenzende winkel. De tweede toegang grensde aan een afgelegen hoek van een parkeerterrein aan de achterzijde van het complex. De naastgelegen winkel kwam op een bepaald moment leeg te staan en de toegang aan de centrumzijde van Carpetright werd door de verhuurder afgesloten.

Vordering in kort geding: vermindering van de huurprijs

Carpetright vordert in kort geding huurprijsvermindering. Zij stelt dat verschillende gebreken aan het gehuurde hebben geleid tot derving van haar huurgenot. Er was sprake van leegstand in het complex en verhuurder pakte deze leegstand niet aan. Daarnaast zou verhuurder geen inspanningen verzetten om het complex aantrekkelijk te presenteren en onderhield hij het complex en het parkeerterrein niet. Ook de sluiting van de ingang aan de centrumzijde van Carpetright zou een gebrek opleveren.

Leegstand complex geen gebrek

De rechter oordeelt dat de leegstand in het complex geen gebrek is dat een huurprijsvermindering rechtvaardigt. Aan de verhuurder kan niet worden toegerekend dat bedrijfsruimten in een complex leeg komen te staan. Leegstand wordt namelijk grotendeels veroorzaakt door faillissementen en huuropzeggingen vanwege economische teruggang. Daarnaast mocht Carpetright niet verwachten dat de bezetting van het complex ongewijzigd zou blijven: dit behoort tot het ondernemersrisico van iedere ondernemer. Dat verhuurder de leeggekomen panden in het complex niet heeft verhuurd aan andere huurders is hem ook niet te verwijten volgens de rechter.

Toch gebreken aangenomen

De afsluiting van de toegang aan de centrumzijde van het gehuurde en de slechte staat van onderhoud van het complex en het parkeerterrein kwalificeert de rechter wel als een gebrek dat een evenredige vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. De toegang aan de centrumzijde was van wezenlijk belang voor de toestroom van het winkelend publiek. De achterstallige staat van onderhoud bleek uit het feit dat graffiti niet werd verwijderd, er zwerfvuil bleef liggen en de bestrating van het parkeerterrein in matige staat verkeerde waardoor het niet representatief was. De rechter heeft daarom de huurprijs met 10% verlaagd.