Legionellabacteriën leven normaal gesproken in kleine aantallen in de bodem en in water. In stilstaand of warm water kunnen de bacteriën echter snel uitgroeien tot grotere aantallen. Zoals bekend kunnen legionellabacteriën in dat geval veel schade aan de gezondheid van de mens aanrichten. Het is dan ook belangrijk om legionella te voorkomen. Maar wie draagt bij de verhuur van vastgoed eigenlijk de verplichting om legionella te voorkomen, is dat de huurder of de verhuurder? In deze blog wordt uitgelegd wat legionellapreventie is, wat de wettelijke regels zijn en uiteraard wordt de vraag in de titel beantwoord.
Wat is legionellapreventie?
Op vastgoedeigenaren rust de verantwoordelijk om te zorgen voor veilig drinkwater. Het waterleidingbedrijf draagt de verantwoordelijkheid voor het leveren van veilig water tot aan de hoofdkraan van het gebouw, maar de vastgoedeigenaar heeft een algemene zorgplicht voor de verspreiding van dat water binnen het gebouw. Dit betekent ook de plicht preventieve maatregelen te treffen om legionella te voorkomen.
Voor gebouwen waarin een prioritaire instelling gevestigd is, gelden naast de algemene zorgplicht nadere verplichtingen in het kader van legionellapreventie. Prioritaire instellingen zijn bijvoorbeeld ziekenhuizen, sauna’s en hotels. Eigenaren van een gebouw waarin een prioritaire instelling is gevestigd, dienen naast de algemene zorgplicht onder meer een risicoanalyse en een beheersplan op te stellen.
Wettelijk verplichte maatregelen
Zoals gezegd rust op een vastgoedeigenaar een algemene wettelijke zorgplicht indien hij drinkwater levert aan bijvoorbeeld huurders. Deze zorgplicht voor drinkwaterbedrijven volgt uit artikel 21 van de Drinkwaterwet. Dit artikel is ook op vastgoedeigenaren van toepassing is via artikel 25 van diezelfde wet. De vastgoedeigenaar is verantwoordelijk voor het leveren van veilig drinkwater en dient zorg te dragen voor de waterleidingen.
In hoofdstuk 4 van het Drinkwaterbesluit wordt daarnaast bepaald dat de eigenaar van vastgoed waarin een prioritaire instelling gevestigd is de verplichting heeft om maatregelen te treffen om de groei van legionella tegen te gaan.
De eigenaar van een prioritaire instelling dient op grond van de wet de volgende maatregelen te treffen:
- Het opstellen van een risicoanalyse;
- Het opstellen van een legionella beheersplan;
- Het uitvoeren van maatregelen en controles;
- Het bijhouden van een logboek.
De risicoanalyse dient te worden opgesteld door een daartoe gecertificeerd bedrijf. Door deze analyse wordt duidelijk op welke plekken de waterleiding in het gebouw het meest vatbaar is voor de groei van legionellabacteriën. Vervolgens kan een gecertificeerd bedrijf aan de hand van de risicoanalyse een beheersplan opstellen. Het beheersplan bevat de maatregelen die getroffen dienen te worden om legionella tegen te gaan, zoals het periodiek spoelen van de leidingen. De getroffen maatregelen moeten worden bijgehouden in een logboek. Verder dient de eigenaar om de zes maanden watermonsters te laten afnemen, ter controle op de aanwezigheid van legionella. Indien uit de metingen volgt dat meer legionellabacteriën in het water aanwezig zijn dan het wettelijke maximum, dan dient de eigenaar dit direct te melden aan de Inspectie Leefomgeving en Transport.
Het niet voldoen aan de Drinkwaterregelgeving wordt aangemerkt als een economisch delict, derhalve kan aan de eigenaar een boete worden opgelegd. Daarnaast is het ook mogelijk dat de eigenaar privaatrechtelijk aansprakelijk wordt gesteld indien een gebruiker besmet raakt door de legionellabacterie.
Legionellapreventie: afspraken in de huurovereenkomst
Op grond van de geldende wetgeving is de eigenaar en dus de verhuurder van een gebouw, verantwoordelijk voor legionellapreventie.
Op de huurder rust de wettelijke verplichting tot het treffen van maatregelen tegen de groei van legionellabacteriën dus in principe niet. Uiteraard kunnen huurder en verhuurder wel afspraken maken over “wie doet wat” en kan contractueel bedongen worden dat de huurder verplicht is bepaalde maatregelen te nemen. Vaak is dit ook vanuit praktisch oogpunt wenselijk. Zo kan bijvoorbeeld worden afgesproken dat de huurder gehouden is tot het (laten) uitvoeren van maatregelen uit het beheersplan. Te denken valt aan het uitvoeren van de spoelprotocollen en het bijhouden van het logboek. Het is daarbij aan te raden om ook de verplichting op te nemen dat de huurder alle in het gebouw werkzame personen en eindgebruikers inlicht over het beheersplan. Naast aansprakelijkheid van de huurder bij het tekortschieten in het nakomen van de afspraken kunnen partijen ook een boete koppelen aan het in onvoldoende mate uitvoeren van het beheersplan.
Verder kan in de huurovereenkomst worden opgenomen dat de kosten voor de legionellapreventie via de servicekosten worden doorberekend aan de huurder. Denk hierbij aan de kosten die gemaakt worden voor de halfjaarlijkse controles. In huurovereenkomsten wordt ook vaak opgenomen dat het de huurder niet is toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming wijzigingen aan te brengen aan de waterleidinginstallaties in het gehuurde. De verhuurder blijft namelijk eindverantwoordelijk voor de legionellapreventie en kan hier zo zicht op houden. Tenslotte is het aan te raden om in de huurovereenkomst vast te leggen dat de huurder te allen tijde zijn medewerking dient te verlenen aan inspecties en controles.
Is de aanwezigheid van legionella een gebrek?
Naast de hiervoor genoemde wettelijke plicht van de vastgoedeigenaar om legionella te voorkomen kan legionella (uiteraard) ook invloed hebben op het genot van het gehuurde. Indien tussen verhuurder en huurder geen afspraken zijn gemaakt over de legionellapreventie en er vindt een besmetting plaats, dan geldt naast de eventuele aansprakelijkheid van en boete voor de verhuurder nog het volgende.
De aanwezigheid van een legionellabesmetting is aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek, zo oordeelde de Rechtbank Rotterdam in een uitspraak van 29 januari 2010. Dit houdt in dat een legionellabesmetting een omstandigheid is waardoor aan de huurder niet het genot wordt verschaft dat hij van het gehuurde mocht verwachten. Dit gebrek kan bijvoorbeeld leiden tot een tijdelijke huurverlaging.
Ook in dit opzicht is het voor de vastgoedeigenaar van belang om goede maatregelen te treffen in het kader van legionellapreventie.
Conclusie
De verhuurder draagt de eindverantwoordelijkheid voor de legionellapreventie, maar vanuit praktisch oogpunt wordt doorgaans overeengekomen dat de huurder zorgdraagt voor het uitvoeren van (bepaalde delen van) het beheersplan. Om misverstanden te voorkomen met betrekking tot de legionellapreventie is het raadzaam de verplichtingen van de huurder en verhuurder duidelijk op te nemen in de huurovereenkomst.
