Per 7 oktober 2021 veranderen de regels voor kamerverhuur in Nijmegen

De gemeente Nijmegen heeft vorig jaar een facetbestemmingsplan kamerverhuur aangekondigd. In mijn artikel van 1 december 2020 ‘Aankondiging facetbestemmingsplan kamerverhuur heeft gevolgen voor kamerverhuurders in Nijmegen’ heb ik uiteengezet wat dit betekent voor kamerverhuurders in Nijmegen.

Door middel van het facetbestemmingsplan wil de gemeente Nijmegen kamerverhuur beter kunnen regelen en sterker staan in de aanpak van toekomstig illegaal kamerverhuur.

Op 7 oktober 2021 legt het college van burgemeester en wethouders van Nijmegen het ontwerpfacetbestemmingsplan ter inzage én treedt het door de gemeenteraad genomen voorbereidingsbesluit in werking. In dit artikel wordt beschreven wat dit betekent en waar u als pandeigenaar rekening mee moet houden.

De uitspraak van de Raad van State

Het ontwerpfacetbestemmingsplan is een alternatief en deels een aanvullend instrument op de Huisvestingsverordening 2020 van de gemeente Nijmegen. Over de juridische houdbaarheid van deze Huisvestingsverordening heeft de Raad van State in een uitspraak (ECLI:NL:RVS:2021:1136) geoordeeld. In de Huisvestigingsverordening 2020 staat een vergunningplicht voor woningeigenaren die kamers willen verhuren (omzettingsvergunning) voor woningen onder de NHG-grens en in bepaalde wijken ook voor duurdere woningen.  De Raad van State oordeelde dat een vergunningplicht mogelijk is voor woningen onder de NHG-grens, maar dat niet is aangetoond dat dit nodig is voor duurdere woningen. Het voorkomen dat de leefbaarheid in bepaalde wijken onder druk komt te staan is niet voldoende om op basis van de Huisvestingswet een vergunningplicht in te stellen. Het gevolg van de uitspraak is dat vooralsnog voor het verhuren van kamers in woningen onder de NHG-grens een omzettingsvergunningplicht geldt. Voor duurdere woningen geldt die verplichting niet.

Ook vergunningplicht voor duurdere panden

Met het ontwerpfacetbestemmingsplan beoogt de raad te regelen dat ook eigenaren van een pand met een (huidige) WOZ-waarde van onder de 325.000 euro (NHG-grens) een vergunning nodig hebben om het pand te mogen verkameren. Eigenaren van een pand met WOZ-waarde onder die drempel hebben straks twee vergunningen nodig. De omzettingsvergunning op basis van de Huisvestingsverordening, die de Raad van State in stand heeft gelaten, en een omgevingsvergunning op basis van het voorbereidingsbesluit of het bestemmingsplan. Er kunnen ook nog andere vergunningen van toepassing zijn, bijvoorbeeld wanneer er sprake is van een verbouwing.

Waarom een voorbereidingsbesluit kamerverhuur?

Het voorbereidingsbesluit is genomen om te voorkomen dat in tijd tussen de vaststelling van het facetbestemmingsplan en de terinzagelegging nog gebouwen vergunningvrij verkamerd worden (met 3 of meer kamers). Het ter inzage leggen van een ontwerpbestemmingsplan zorgt ervoor dat daarna te ontvangen aanvragen voor verkameringen kunnen worden aangehouden, maar wanneer er een bestaand gebouw wordt gewijzigd naar kamerbewoning, zónder dat daarmee vergunningplichtige bouwactiviteiten gepaard gaan is er – zonder voorbereidingsbesluit - geen omgevingsvergunning nodig. Het voorbereidingsbesluit is genomen om ook gebruikswijzigingen naar kamerbewoning te voorkomen. Daarom is het per 7 oktober in het geheel niet meer mogelijk zonder omgevingsvergunning een gebouw te verkameren.

Er kan van het voorbereidingsbesluit worden afgeweken indien de gebruikswijziging niet in strijd is met het ontwerpfacetbestemmingsplan.

Leg vast dat kamerverhuur plaatsvindt

Vanwege de juridische procedures over de eerdere huisvestingsverordeningen zijn er wellicht gebouwen waar wel kamergewijze verhuur plaatsvindt, maar waarvoor niet eerder een vergunning is verkregen. Als in één van uw gebouwen 3 of meer kamers worden verhuurd en u niet over een vergunning beschikt, is het zeer aan te raden vóór 7 oktober vast te leggen dat reeds sprake is van kamerverhuur. Dit om te voorkomen dat na 7 oktober op basis van het bestemmingsplan of het voorbereidingsbesluit handhavend wordt opgetreden tegen de reeds bestaande kamerverhuur.

Verder is het verstandig na te gaan of er een reden is om een zienswijze in te dienen tegen het ontwerpfacetbestemmingsplan dat ter inzage wordt gelegd.

Wij kunnen u uiteraard adviseren over het vastleggen van bestaande kamerverhuur en het al dan niet indienen van een zienswijze.