De casus in het kort
De gemeente Stichtse Vecht stelde een bestemmingsplan vast voor het gebied "Garsten Noord", waarin ruimte werd gecreëerd voor nieuwe woningbouw. Na de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan werden er meerdere wijzigingen doorgevoerd, namelijk de volgende:
- De bestemming ‘wonen -1’ werd gewijzigd naar ‘wonen -4’;
- Een bestemming ’wonen’ werd gewijzigd naar ‘bedrijf’;
- Een ‘agrarische’ bestemming werd gewijzigd naar ‘wonen’; en
- Het plangebied werd gewijzigd.
Het betreft dus meerdere bestemmingen die werden gewijzigd. Deze aanpassingen leidde tot bezwaren van omwonenden en bedrijven die van mening waren dat de gemeente een volledig nieuwe procedure had moeten doorlopen.
Nadere beschouwing van de wijzigingen
Bij nadere beschouwing blijken de wijzigingen wel wat kleiner dan ze op het eerste oog leken.
De eerste wijziging (van bestemming ‘wonen -1’ naar ‘wonen -4’) betrof een wijziging van een woonbestemming naar wonen op een bedrijventerrein.
De tweede wijziging betrof het wijzigen van de bestemming ‘wonen -1’ naar de bestemming ‘bedrijf’ met de functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf- bedrijfswoning en logies’. Hiermee werd een bedrijfswoning en logies voor zes arbeidsmigranten toegestaan.
De derde wijziging betrof het wijzigen van de bestemming ‘agrarisch met waarden’ naar ‘wonen’, waarmee een woning werd toegestaan.
De vierde en laatste wijziging betrof een wijziging van het plangebied.
Waarom oordeelde de Raad van State dat een nieuwe procedure niet nodig was?
Als de wijzigingen leiden tot een wezenlijk ander plan is een nieuwe voorbereidingsprocedure nodig. De Raad van State is van mening dat de wijzigingen op zichzelf en in onderling verband echter niet tot een wezenlijk ander plan leidde. Wat betreft de eerste twee wijzigingen is de Raad van State van mening dat de aard en omvang van de wijziging beperkt is. Wat betreft de wijziging van ‘agrarisch’ naar ‘wonen’ is van belang dat daar al een onherroepelijke vergunning aan ten grondslag lag en het bestemmingsplan derhalve niet méér mogelijk maakte dan ook los van het bestemmingsplan was toegestaan. Ook de wijziging van het plangebied was beperkt van aard.
Wat betekent deze uitspraak voor u als ontwikkelaar?
Voor ontwikkelaars is deze uitspraak goed nieuws, omdat deze uitspraak bevestigt dat niet elke wijziging in een bestemmingsplan automatisch een nieuwe en tijdrovende procedure vereist. Dit betekent dat er ruimte is voor aanpassingen en optimalisaties in de plannen, zonder dat dit leidt tot onnodige vertragingen of kosten. Wél blijft het van belang om vanaf het begin nauw samen te werken met gemeenten en actief deel te nemen aan inspraakprocedures. Zo kunnen ontwikkelaars vroegtijdig inspelen op de mogelijke bezwaren en aanwezige zorgen van belanghebbenden en zo nodig aanpassingen doorvoeren die passen binnen de grenzen van het oorspronkelijke plan.
Bovendien biedt deze uitspraak een duidelijke richtlijn voor wat als ‘wezenlijke’ wijziging wordt beschouwd, namelijk: zolang de kern van het bestemmingsplan niet verandert en de oorspronkelijke uitgangspunten van het plan worden gerespecteerd, kan een gemeente binnen redelijke grenzen aanpassingen doorvoeren zonder een geheel nieuwe procedure te starten.
Conclusie
Deze uitspraak maakt duidelijk dat de nodige aanpassingen – tussen het ontwerpbestemmingsplan en het vast te stellen bestemmingsplan – mogen worden doorgevoerd, zonder dat de voorbereidingsprocedure opnieuw doorlopen hoeft te worden. Ook (in de tussentijd) reeds onherroepelijk vergunde situaties mogen bij de gewijzigde vaststelling worden meegenomen. Onze verwachting is dat dit onder de Omgevingswet voor omgevingsplannen niet anders zal zijn.
