Het afgelopen jaar oordeelde de kantonrechter te Amsterdam in meerdere procedures dat een dergelijk standaard huurverhogingsbeding bij woonruimte als ‘oneerlijk beding’ wordt beschouwd. De meest recente uitspraak dateert van 3 augustus jl. Dit oordeel van de kantonrechter kan verregaande gevolgen met zich meebrengen voor vele verhuurders. Hoe de kantonrechter tot dit oordeel kwam en wat de gevolgen hiervan zijn, leggen wij jou hieronder uit.
Casus
In de uitspraak van 3 augustus jl. vordert de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vanwege een huurachterstand die was ontstaan. Daarnaast vordert verhuurder betaling van de opgelopen huurachterstand. De huurprijs was door de jaren heen erg gestegen door gebruik van het in de huurovereenkomst opgenomen huurverhogingsbeding. Op grond van dit beding kon de verhuurder de huur jaarlijks verhogen met de consumentenprijsindex plus een vermeerdering van maximaal 5%. De huurprijs was inmiddels gestegen van € 865,00 per maand, naar € 1.534,75 per maand.
Tijdens de procedure erkenden de huurders dat sprake was van een huurachterstand. Ze wilden graag een betalingsregeling en in de woning blijven wonen. Niet blijkt dat de huurders zich erop beriepen dat sprake was van een oneerlijk beding. De kantonrechter oordeelde hierover op eigen initiatief. Dat klinkt wellicht vreemd, maar dat is het niet.
Wanneer namelijk sprake is van een huurder als consument en een verhuurder als handelaar, is de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen van toepassing. Op grond van deze richtlijn is het vervolgens aan de kantonrechter om ‘ambtshalve’ te toetsen of een dergelijk beding oneerlijk is. Let op, niet in alle gevallen zal een verhuurder worden aangemerkt als handelaar. Dit is slechts het geval wanneer de verhuurder zich bezighoudt met commerciële verhuur van woonruimten en daarmee handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf. Dit is echter een ruim begrip en daardoor blijkt vaak sprake te zijn van een verhuurder als handelaar.
In de behandelde uitspraak is de kantonrechter van oordeel dat een dergelijk beding, waar naast de toepassing van de consumentenprijsindex nog een extra verhoging van de huurprijs kan worden toegepast, een oneerlijk beding is. Meerdere omstandigheden spelen hier een rol, waaronder het feit dat het beding geen duidelijke en transparante uitleg bevat over wanneer de extra verhoging al dan niet wordt toegepast. Maar ook het feit dat de huurder niet de mogelijkheid heeft de huurovereenkomst te beëindigen indien het huurverhogingsbeding wordt gebruikt, legt gewicht in de schaal. Het gevolg is dat het beding valt aan te merken als oneerlijk beding en daardoor voor vernietiging in aanmerking komt.
Verregaande gevolgen; terugbetalingen/verrekening te veel betaalde huurindexering
Het kan verregaande gevolgen hebben voor een verhuurder indien een dergelijk huurverhogingsbeding als een oneerlijk beding wordt gekwalificeerd. Het beding kan namelijk worden vernietigd. Vernietiging houdt in dat het huurverhogingsbeding nooit onderdeel heeft uitgemaakt van de huurovereenkomst. Allereerst komt dat erop neer dat er voor de verhuurder geen mogelijkheid meer bestaat om de huur periodiek te verhogen. Het huurverhogingsbeding kan namelijk niet gedeeltelijk worden vernietigd. Het is dus óf geldig óf in zijn geheel vernietigbaar. De rechter heeft ook niet de mogelijkheid het beding aan te passen of aan te vullen. Gevolg hiervan is dat door de verhuurder óók geen beroep meer kan worden gedaan op slechts een huurverhoging middels de consumentenprijsindex. Maar ook heeft het tot gevolg dat eerdere huurverhogingen moeten worden teruggedraaid. Het huurverhogingsbeding heeft immers nooit bestaan. In dit specifieke geval werd bovendien een beroep op verrekening toegestaan. Het had tot gevolg dat de vordering tot ontbinding en ontruiming werden afgewezen. Maar ook de vordering tot betaling van de huurachterstand. Die was er namelijk niet (meer). De kantonrechter oordeelt zelfs dat zolang er nog een positief saldo is, de huurders zich op verrekening kunnen beroepen. In de praktijk komt dat erop neer dat deze huurders de komende tijd geen huur hoeven te betalen, nu zij gedurende zeer lange tijd te veel huur hebben betaald.
Verhuurders zijn dan ook in rep en roer en zijn benieuwd of in hoger beroep de diverse uitspraken in stand worden gelaten. Want een groot deel van de verhuurders hanteert in de standaard huurovereenkomsten woonruimte een soortgelijk beding.
ROZ-model woonruimte 2017
Opvallend is dat een dergelijk huurverhogingsbeding als hierboven besproken nauwelijks afwijkt van hetgeen in het ROZ-model woonruimte 2017 staat. Dit is een model dat door veel verhuurders gebruikt wordt bij de verhuur van woonruimte. In artikel 5.2 van het model staat namelijk het volgende:
“… Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal …%.”
Uit bovenstaande uitspraak (en ook uit de eerdere uitspraken van de rechtbank Amsterdam) lijkt dus te volgen dat ook de standaardbepaling uit het ROZ-model geen stand zal houden. Het is daarom de vraag of deze lijn gevolgd blijft worden, gezien de enorme impact die de uitspraak heeft op een groot aantal huurovereenkomsten woonruimte, waarin een soortgelijk beding, zonder dat huurders en verhuurders daarover hebben onderhandeld, is opgenomen. Het is in elk geval iets om rekening mee te houden als verhuurder van woonruimte. Vooral voor verhuurders die nieuwe huurovereenkomsten willen sluiten en overwegen een huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst op te nemen.
Samenvattend
Voor nu lijkt het beter om je als verhuurder te beperken tot enkel een verhoging met de consumentenprijsindex. En dat niet alleen, schrap ook de optie van een extra verhoging volledig uit de huurovereenkomst. Want niet relevant is, of ook daadwerkelijk uitvoering is gegeven aan een mogelijke extra huurprijsverhoging.
Daarbij komt dat niet is uit te sluiten dat in de standaard huurovereenkomsten ook andere bedingen zijn opgenomen, die ambtshalve door een rechter als oneerlijk kunnen worden beschouwd. Indien je als verhuurder geen risico wil lopen, is het verstandig de standaardovereenkomst nog eens goed te controleren, na te gaan welke bedingen niet als kernbeding gelden en in elk geval in de toekomst met elke huurder te onderhandelen over bedingen die als oneerlijk kunnen worden beschouwd (maar vanuit het gezichtspunt van de verhuurder wel gewenst kunnen zijn).
Voor bestaande huurovereenkomsten lijkt het verstandig te proberen om in elk geval een wijziging door te voeren in de bestaande contracten. Mogelijk is het een optie om op enig moment een aanbod te doen tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Maar wees niet verrast, indien een huurder terugbetaling verlangt vanwege te veel betaalde huurindexering.
