Kennis

De rekenmethode voor huurkorting bij verplichte sluiting van bedrijfsruimte lijkt te werken. Met een paar open eindjes…

  194x      6 min      24 February 2022

Een korte bespreking van het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) en de vraag hoe de geïntroduceerde rekenmethode twee maanden later in de praktijk uitpakt.

Wat er voorafging aan het arrest

Sinds de uitbraak van de coronapandemie heeft de overheid verschillende maatregelen genomen die ondernemers treffen. Met name de verplichte sluiting van horeca en andere bedrijfsruimten heeft geleid tot een ontwikkeling in de rechtspraak op huurrechtelijk gebied. Twee belangrijke vragen kwamen steeds terug.

Aan de ene kant de juridische vraag of de coronapandemie een huurgebrek of een onvoorziene omstandigheid opleverde met huurkorting tot gevolg. Aan de andere kant de meer praktische vraag hoe die huurkorting dan precies moest worden berekend. Met andere woorden: wat is de aard en omvang van huurkorting tijdens de periode van de coronapandemie?

De afgelopen periode zijn hierover verschillende artikelen geschreven. Ook Jeroen Brinkman heeft hierover diverse malen een reeks van artikelen geschreven, welke onder meer onze website zijn terug te vinden.

Prejudiciële vragen aan de Hoge Raad

Alle onduidelijkheid en verschillende uitspraken van rechters, gaven voor de Rechtbank Limburg aanleiding om op 31 maart 2021 (ECLI:NL:RBLIM:2021:2982) hierover prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen. Vragen aan de Hoge Raad die eerst beantwoord moesten worden, voordat de Rechtbank Limburg zelf een definitieve uitspraak kon doen. Meer hierover leest u in dit artikel van Lisa Witten. De rechtbank formuleerde de volgende vragen:

  1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
  2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
  3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
  4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Voordat de Hoge Raad uitspraak deed, gaf procureur-generaal M.H. Wissink eerst een uitvoerig en goed onderbouwd advies (30 september 2021, ECLI:NL:PHR:2021:902). In zijn artikel van 1 oktober 2021 bespreekt Jeroen Brinkman het advies en de verwachtingen.

Uiteindelijk, vlak voor kerst, kwam de langverwachte uitspraak.

De uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974)

Coronapandemie is een onvoorziene omstandigheid

In zijn uitspraak beantwoordt de Hoge Raad eerst de derde en vierde prejudiciële vragen van de Rechtbank Limburg over corona als onvoorziene omstandigheid en de berekening van de schade.

De Hoge Raad beslist dat de coronapandemie “een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard” is. Met deze omstandigheid is, tenzij uit concrete aanwijzingen het tegendeel blijkt, in huurovereenkomsten die zijn gesloten vóór 15 maart 2020 géén rekening gehouden.

Oftewel: de coronapandemie is een onvoorziene omstandigheid.

Dat kan ertoe leiden dat de balans tussen de prestaties van verhuurder en huurder verstoord is geraakt. Omdat deze omstandigheid noch voor rekening van huurder noch voor die van verhuurder komt, is aanpassing van de huurprijs gerechtvaardigd. Dat is anders als er omstandigheden zijn die het redelijk maken dat verhuurder toch aanspraak maakt op de volledige huurprijs. Om welke omstandigheden het gaat, maakt de Hoge Raad niet duidelijk. Huurders die vóór 15 maart 2020 een huurovereenkomst hebben gesloten en verplicht hun bedrijfsruimten moesten sluiten, hebben in beginsel dus recht op huurkorting. Voor gevallen na 15 maart 2020, moet telkens per geval worden bekeken of sprake is van een onvoorziene omstandigheid.

Recht op huurkorting dus. Maar hoeveel dan?

Rekenmethode voor huurkorting

De Hoge Raad volgt het principe van “share the pain”, wat betekent dat huurder en verhuurder het nadeel als gevolg van de coronapandemie eerlijk moeten verdelen.

Maar wat is “the pain” dan precies? Dat is afhankelijk van de hoedanigheid en de financiële positie van partijen. Bedrijfseconomische factoren zoals een slecht draaiende onderneming mogen hierin geen rol spelen. Het uitgangspunt in de berekening zijn de aan het huurobject verbonden kosten, in plaats van de kosten die aan de onderneming zijn gerelateerd, zoals loonkosten. Overigens kan de toegekende huurkorting ook zien op een kortere periode dan een volledige huurtermijn.

De vastelastenmethode

Concreet houdt de rekenmethode het volgende in.

In de eerste plaats moet de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) in de berekening worden betrokken. De steunmaatregelen TOGS, TOZO en NOW laat de Hoge Raad buiten beschouwing. De TVL bestaat uit meerdere elementen, waarvan één ziet op de huur. Dit bedrag moet vervolgens van de huurprijs worden afgetrokken. Wat overblijft, wordt als de zuivere huurlast gezien.

Hierna moet het percentage aan omzetvermindering worden berekend. Dit doet de Hoge Raad door middel van een referentieomzet; de periode waarover huurkorting wordt gevorderd, wordt vergeleken met een periode vóór corona.

Tot slot wordt met deze gegevens bepaald wat de schade is, door de zuivere huurlast te vermenigvuldigen met het percentage van de omzetvermindering. Het geldbedrag dat uit deze berekening komt, moet in gelijke delen voor rekening van huurder en verhuurder komen.

De formule

Voor het gemak wordt de formule opgeschreven, namelijk:

(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

In het arrest wordt de formule vervolgens met een voorbeeld uitgewerkt.

En is dan óók sprake van een huurgebrek, zoals de P-G in zijn advies opperde?

Geen huurgebrek

De wet bepaalt dat van een huurgebrek sprake is als de gehuurde zaak niet het genot kan verschaffen dat een huurder volgens de huurovereenkomst mag verwachten.

De Hoge Raad volstaat kort maar krachtig met de zin: “De sluiting heeft geen betrekking op de verhuurde zaak”. Duidelijk is dat de overheidsmaatregelen als gevolg van coronapandemie dus niet kwalificeren als een huurgebrek.

Welke vragen zijn onbeantwoord gebleven?

De Hoge Raad bevordert de rechtseenheid en rechtsvorming; hij gaat in zijn uitspraken in op hoe het recht moet worden toegepast en blijft weg bij te feitelijke of gedetailleerde uitwerkingen. Hierom blijft in concrete gevallen de toepassing van het recht afhankelijk van feiten en omstandigheden. Om die reden blijft altijd enige onzekerheid aanwezig hoe in een specifiek geval wordt geoordeeld.

Voor wat betreft de volgende drie aspecten is duidelijk dat deze nog een nadere uitwerking behoeven.  

Referentieperiode

Ten eerste de referentieperiode. Het staat vooralsnog ter discussie hoe de omzet dient te worden berekend als een passende referentieperiode ontbreekt. Denk bijvoorbeeld aan een huurder die kort vóór 15 maart 2020 zijn onderneming is begonnen. Of aan de ondernemer die eerst op een totaal onvergelijkbare locatie huurde, met als gevolg dat de referentieperiode niet representatief is voor de omzetdaling. Juist in die gevallen blijft het vinden van een representatieve referentieperiode hierom maatwerk.

Online verkoop

Ten tweede blijft onduidelijk welke inkomsten precies in de omzet moeten worden meegenomen. Is dat alleen de verkoop vanuit het gehuurde? Of is dat ook online verkoop? Deze kwestie kwam al naar voren in een tussenuitspraak van de rechtbank Rotterdam. Hierin stond de vraag centraal of bij de sluiting van een filiaal van het kledingmerk Scotch & Soda de omzet alsnog was verkregen via online verkoop. P-G Wissink adviseert om omzet van andere vennootschappen buiten beschouwing te laten, maar de Hoge Raad rept hier met geen woord over. Hoe de praktijk hiermee om zal gaan, is daarom afwachten. Dit geldt des te meer wanneer online omzet binnen dezelfde onderneming wordt geboekt. Kortom, in welke mate moet de omzet aansluiting vinden bij het gehuurde?

Financiële positie partijen

Ten derde de financiële positie van partijen. De Hoge Raad beslist dat de “financiële positie van een der partijen” reden kan geven voor het afwijken van een gelijke verdeling van de schade. Wanneer bevindt een der partijen zich in een financiële positie dat die meer schade dient te dragen? Is dat al het geval wanneer een huurder met zijn onderneming een verstandig financieel beleid heeft gevoerd en daarom een goed pensioen heeft opgebouwd?

Of is dat alleen in de gevallen dat een multinational een filiaal huurt van een particuliere verhuurder? De financiële positie is voer voor discussie. Vrijwel altijd zal de ene partij namelijk vermogender zijn dan de andere. Hierdoor kan (en zal) de minst vermogende partij te allen tijde aandragen dat de financiële positie van de wederpartij noopt tot een andere verdeling. Een ondernemer met een goed gevoerd financieel beleid wordt dan ten onrechte hiervoor “bestraft”. Het is maar de vraag in hoeverre dat redelijk is.

De eerste toepassingen

Inmiddels is een aantal uitspraken verschenen waarin de formule uit het arrest van de Hoge Raad is toegepast. Bijvoorbeeld in twee uitspraken (ECLI:NL:RBROT:2022:627 en ECLI:NL:RBROT:2022:707) van de rechtbank Rotterdam van 28 januari jl. Ook de hiervoor genoemde vragen komen daarin terug.

Onlineomzet wordt in beginsel niet meegenomen en evenmin omzet gerelateerd aan andere locaties dan de gehuurde locatie of gekoppeld aan andere activiteiten. Hele periodes waarover TVL is verkregen worden in een tabel verwerkt en bij grote ondernemingen, vindt een verdeling plaats van de TVL over het aantal vestigingen. Wat betreft de periode waarover vermindering van de huurprijs wordt berekend, wordt ook meegenomen de periode waarin geen sprake was van verplichte volledige sluiting, maar wel van een beperkte exploitatiemogelijkheid.

Dat sprake is van een grote huurder zoals H&M, heeft niet tot gevolg dat deze grote huurder geen aanspraak zou kunnen maken op huurkorting. Ook is er niet een eis van een minimumbedrag aan omzetverlies dat geleden zou moeten zijn. Beoordeeld wordt verder of er schadebeperkende handelingen door een huurder zijn verricht en in hoeverre dat kon worden gevergd. Het feit dat geen sprake is van niet door een accountant gecontroleerde omzetcijfers, wordt niet als bezwaar gezien, indien er geen reden is om daar aan te twijfelen. Tevens wordt nogmaals geoordeeld dat bij een beroep op een boetebeding door verhuurder wegens een te late betaling door huurder, matiging van de boete tot nihil, is aangewezen.

Samenvattend

Alles bezien is deze uitspraak van de Hoge Raad nuttig als rode draad voor de huurrechtpraktijk, waarbij de openstaande vragen uitnodigen om ook in de komende tijd met belangstelling de huurrechtspraak te blijven volgen. Maar nog beter is dat u samen, in overleg een regeling treft. U weet door deze blog waar u in de regel op uitkomt als u naar de rechter stapt.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen over de betekenis van deze uitspraak op uw situatie? Of heeft u vragen over andere kwesties omtrent huur of vastgoed? Neem dan contact op met Jeroen Brinkman (j.brinkman@pvdb.nl) of een van de andere specialisten uit ons team.


Lees ook


Stuur Jeroen uw reactie of vraag:


  • Uw reactie wordt niet online geplaatst. U kunt erop vertrouwen dat wij uw persoonlijke gegevens verwerken volgens onze privacy policy.

Als professional blijft u met onze nieuwsbrief altijd op de hoogte van de laatste ontwikkelingen.