Bescherming van huurders en innovatieve oplossingen: de toekomst van het vastgoedrecht

Ontwikkelingen in het huur- en vastgoedrecht

Het vastgoedrecht is in beweging. Zo zijn op 1 juli 2024 de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur in werking getreden. Deze wetten beogen huurders beter te beschermen en de betaalbaarheid van huurwoningen te waarborgen door respectievelijk het afschaffen van tijdelijke huurcontracten en het reguleren van huurprijzen en huurprijsstijgingen in het (nieuwe) niet-geliberaliseerd middensegment.

Om de overspannen woningmarkt aan te pakken, zijn er meer oplossingen nodig. In stedelijke gebieden waar de ruimte beperkt is en de behoefte aan woningen toeneemt, biedt het 'optoppen' van bestaande gebouwen een innovatieve oplossing om de woningnood deels op te lossen. Bij optoppen worden één of meerdere woonlagen aan een bestaand gebouw toegevoegd. 

De rechtspraak blijft eveneens actief met betrekking tot deze nieuwe ontwikkelingen. Er zijn prejudiciële vragen gesteld omtrent het huurprijswijzigingsbeding, dat in bijna alle huurovereenkomsten voorkomt. Wat brengen al deze ontwikkelingen met zich mee, en hoe zijn deze veranderingen van invloed op het nieuwe ROZ-model Huurovereenkomst Woonruimte? Dat en meer wordt besproken in deze blog. 

Overzicht blog

Update vastgoedrecht: wijzigingen en ontwikkelingen 

1. Wat is er veranderd sinds 1 juli 2024?
   1. Niet-geliberaliseerd middensegment
   2. Afschaffing tijdelijke huurcontracten
2. Optoppen: een stap omhoog?
   1. Proces splitsingsakte wijzigen
3. Stand van zaken rondom het huurprijswijzigingsbeding
   1. Feiten
   2. Advies plv. PG. Wissink bij prejudiciële vragen aan de Hoge Raad
   3. Wat nu?
4. Wijzigingen in het ROZ-model Huurovereenkomst Woonruimte
   1. Verduidelijking van huuropties
   2. Aangepaste bepalingen over nutsvoorzieningen/waarborgsommen en boetebedingen
   3. Informatieplicht voor de verhuurder
   4. Juridische actualisaties 

i. Wat is er veranderd sinds 1 juli 2024?

1. Niet-geliberaliseerd middensegment 

Per 1 juli 2024 is het niet-geliberaliseerde segment voor woonruimte uitgebreid tot en met 186 punten. Deze verandering is het directe gevolg van de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur. Het ‘middenhuursegment’ valt daarmee onder de werking van het woningwaarderingsstelsel (hierna: WWS). Het WWS is een systeem dat wordt gebruikt om de kwaliteit van een woonruimte te beoordelen door middel van een puntensysteem. Het systeem kent punten toe aan de verschillende aspecten van een woning, zoals het aantal vierkante meters, de energieprestatie, de WOZ-waarde, kwaliteit van keuken en sanitair, enzovoorts. Hoe de punten precies bepaald worden, staat in het Besluit huurprijzen woonruimte. Het totale aantal punten bepaalt de maximale huurprijs die voor de woning mag worden gevraagd. Tot en met 186 punten is het WWS dwingend; valt een woning binnen dit aantal punten, dan zijn partijen gebonden aan een maximale huurprijs (tot € 1157,95) en heeft de huurder recht op huurprijsbescherming. 

Het dwingende karakter van het WWS is bedoeld om ervoor te zorgen dat de huurprijs in verhouding staat tot de kwaliteit van de woning. Het biedt huurders huurprijsbescherming. Wanneer de huurder twijfelt over de huurprijs, kan hij of zij zich wenden tot de Huurcommissie, die de huurprijs zal toetsen. Indien blijkt dat de huurprijs te hoog is, zal deze worden verlaagd naar een bedrag dat overeenkomt met het vastgestelde aantal punten. 

Een onderdeel van de Wet betaalbare huur is de modernisering van het WWS. Het WWS is geobjectiveerd en vereenvoudigd, waardoor het beter te handhaven is. Verhuurders die zich niet aan de nieuwe regels houden, kunnen vanaf 1 januari 2025 een boete van de gemeente krijgen. Daarnaast zijn verhuurders per 1 januari 2025 verplicht om bij nieuwe huurcontracten een puntentelling op te nemen, zodat huurders inzicht hebben in de maximale huurprijs voor de huurwoning.

1. Afschaffing tijdelijke huurcontracten 

Huurbescherming houdt in dat wanneer een verhuurder een huurovereenkomst wil beëindigen, hij of zij moet voldoen aan de wettelijke voorwaarden voor opzegging. Dit betekent dat de verhuurder de huurovereenkomst moet opzeggen met vermelding van de reden voor beëindiging. De ‘opzeggingsgronden’ met betrekking tot woonruimte zijn vastgelegd in artikel 7:274 BW.

Vóór de invoering van de Wet vaste huurcontracten genoten huurders van woonruimte met een contract voor onbepaalde tijd huurbescherming. De huurbescherming was echter niet van toepassing op huurovereenkomsten met een duur van twee jaar of korter (zelfstandige woonruimte) of vijf jaar of korter (onzelfstandige woonruimte). Deze tijdelijke huurovereenkomsten eindigden na verloop van de bepaalde tijd, zonder dat een opzeggingsgrond vereist was. Sinds de inwerkingtreding van de Wet vaste huurovereenkomsten bepaalt artikel 7:271 lid 1 BW dat huurcontracten voor bepaalde tijd niet meer automatisch eindigen. Huurders van woonruimte genieten dus altijd huurbescherming; en huurovereenkomsten kunnen in de praktijk alleen nog maar voor onbepaalde tijd worden aangegaan. 

Er is een uitzondering op deze regel, die geldt voor bepaalde categorieën personen, zoals vermeld in artikel 1 van het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Binnen deze categorieën, is het mogelijk om een huurovereenkomst voor woonruimte aan te gaan voor een periode van twee jaar of korter zonder huurbescherming. Wél moet de verhuurder de huurder tijdig informeren over de naderende einddatum van de huurovereenkomst. Als de verhuurder dit niet ten minste drie maanden en uiterlijk één maand van tevoren doet, dan loopt de huurovereenkomst automatisch door voor onbepaalde tijd.

ii. Optoppen; een stap omhoog? 

Optoppen maakt verdergaande verduurzamingsmaatregelen binnen de VvE mogelijk. De extra appartementen die worden gecreëerd door het plaatsen van een of meerdere woonlagen op een bestaand gebouw, zorgen voor een vergroting van de waarde bij verkoop daarvan. Die overwaarde kan de VvE gebruiken om de verduurzamingsmaatregelen te laten realiseren. Ook zal optoppen, door de extra woongelegenheid, een (klein) deel van de woningnood oplossen.

Voor gedetailleerde informatie over optoppen verwijzen wij u naar de blog van Paul Bekkers.

iii.     Toelaatbaarheid huurprijswijzigingsbeding 

1. Feiten

In huurovereenkomsten voor geliberaliseerde woonruimte wordt veelal bepaald dat de huurprijs jaarlijks wijzigt op basis van de door het CBS vastgestelde consumentenprijsindex (hierna: CPI) vermeerderd met een vaste, dan wel maximale, opslag van bijvoorbeeld 1%, 3% of 5%. Ook in het veelgebruikte ROZ-model Huurovereenkomst Woonruimte komt een beding van het type CPI + (maximaal) x % voor.

Sinds medio 2023 worden dergelijke bedingen in lagere rechtspraak (ambtshalve) getoetst aan de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen en de omzetting daarvan in art. 6:231 e.v. BW. Voor de goede orde: particuliere verhuurders die niet beroeps- of bedrijfsmatig verhuren, vallen buiten het bereik van de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen. 

De rechtbank Amsterdam heeft in twee zaken overwogen dat het gehele huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is vanwege de mogelijkheid van een opslag met – in deze zaken – maximaal 3%. Dit zou betekenen dat het gehele beding nietig is en alle huurverhogingen teruggedraaid moeten worden. In januari 2024 heeft de rechtbank hierover prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad. 

De gestelde prejudiciële vragen kunnen als volgt worden samengevat:

• Is een huurprijswijzigingsbeding waarbij een opslag van maximaal 3% boven indexering conform CPI wordt toegepast, aan te merken als een oneerlijk beding?
• Moet vervolgens het gehele beding buiten toepassing blijven, of enkel het oneerlijke gedeelte?
• Leidt dit er toe dat alle huurverhogingen moeten worden teruggedraaid? 

2. Advies plv. PG Wissink bij prejudiciële vragen aan de Hoge Raad

Plaatsvervangend Procureur-Generaal Wissink (hierna: plv. PG Wissink) is van mening dat de verhuurder een gerechtvaardigd belang heeft om de aanvangshuurprijs bij een huurovereenkomst voor woonruimte voor onbepaalde tijd periodiek te kunnen aanpassen. Een opslagbeding van maximaal 3% is volgens plv. PG Wissink dan ook niet aan te merken als een oneerlijk beding. Een opslag van 3% zou namelijk aanvaardbaar zijn, gezien de jaarlijkse door de minister vastgestelde huurstijgingspercentages in de sociale sector.

Volgens plv. PG Wissink moet het huurprijswijzigingsbeding worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. Het indexatiebeding is bedoeld om in lijn te blijven stijgen met de inflatie en staat wat dat betreft niet ter discussie. Het opslagbeding staat wél ter discussie. Op het moment dat het huurprijswijzigingsbeding niet wordt gesplitst in een opslagbeding en een indexatiebeding afzonderlijk, en het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk wordt bevonden, dan is deze bepaling in zijn geheel nietig.

Indien het huurprijswijzigingsbeding in zijn geheel oneerlijk wordt bevonden, moet de rechter dat beding vernietigen, aldus plv. PG Wissink. Deze vernietiging heeft terugwerkende kracht en betreft het hele daardoor getroffen beding. Dit betekent dat in het verleden doorgevoerde verhogingen van de huurprijs in de vrije sector zonder rechtsgrond hebben plaatsgevonden en ongedaan gemaakt worden. Deze bedragen moeten dan worden terugbetaald door de verhuurder. 

3. Wat nu?

Het is nu afwachten of de Hoge Raad de mening van plv. PG Wissink volgt, of toch een andere route bewandelt. Wanneer de Hoge Raad antwoord geeft op de prejudiciële vragen, is nog niet bekend. Uiteraard houden we u op de hoogte van de ontwikkelingen.

iv. Wijzigingen in het ROZ-model Huurovereenkomst Woonruimte

Bij het verhuren van woonruimte wordt in veel gevallen gebruik gemaakt van het model Huurovereenkomst Woonruimte van de ROZ. Op 25 juli 2024 is dit standaardmodel aangepast. De wijzigingen zijn het gevolg van de ingevoerde nieuwe wetgeving en de andere reeds aangehaalde ontwikkelingen. 

1. Verduidelijking van huuropties

Het aantal opties voor de duur van huurovereenkomsten is teruggebracht van vier naar twee, met een extra optie voor maatwerk. Dit maakt het model overzichtelijker en vermindert verwarring. Zoals gezegd kan een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte voor bepaalde tijd – de genoemde uitzondering daargelaten – niet meer worden aangegaan zonder huurbescherming voor de huurder. Dit is ook overgenomen in het ROZ-model Huurovereenkomst Woonruimte. 

2. Aangepaste bepalingen over nutsvoorzieningen, waarborgsommen en boetebedingen

1. Nutsvoorzieningen: Er is nu een duidelijk onderscheid tussen nutsvoorzieningen met én zonder individuele meter, wat de verplichtingen van de huurder ten opzichte van de verhuurder verduidelijkt.
2. Waarborgsommen: De regeling omtrent de waarborgsom is aangepast in overeenstemming met de Wet goed verhuurderschap. Deze mag nu maximaal twee maanden huur bedragen. Daarnaast zijn er nieuwe voorschriften met betrekking tot het terugstorten van de waarborgsom door de verhuurder.
3. Boetebedingen: In het nieuwe model zijn er striktere regels voor het opleggen van boetes aan huurders. Een belangrijk onderdeel is het 'anti-cumulatiebeding', dat ervoor zorgt dat huurders niet meerdere keren boetes kunnen krijgen voor dezelfde overtreding. Daarnaast is er een algemeen boetebeding geïntroduceerd, dat echter nog steeds door de rechter op eerlijkheid kan worden beoordeeld. Deze veranderingen zijn bedoeld om de bescherming van huurders te verbeteren. 

3. Informatieplicht voor de verhuurder

In het nieuwe ROZ-model Huurovereenkomst Woonruimte is de verhuurder verplicht om bepaalde informatie als bijlage bij de huurovereenkomst op te nemen voor de huurder. Deze informatieplicht is het gevolg van de op 1 januari 2023 inwerking getreden Wet goed verhuurderschap. De informatieplicht en de uitwerking daarvan zijn te vinden in art. 2 lid 2 sub e Wet goed verhuurderschap. Deze plicht behelst onder meer dat de verhuurder de huurder actief moet informeren over:

• De rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde, voor zover deze rechten en plichten niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen;
• Via welke contactgegevens de huurder vragen over de woning kan stellen of klachten kan melden;
• Hoe de servicekosten worden berekend en dat jaarlijkse volledige kostenspecificatie aan de huurder moet worden verstrekt.

4. Juridische actualisaties 

In het ROZ-model Huurovereenkomst Woonruimte is ook een paragraaf opgenomen met betrekking tot huurprijswijzigingsbedingen. Zoals aangegeven bestaat er nog discussie rondom deze bedingen in het geliberaliseerde huursegment voor woonruimte. Zolang de Hoge Raad nog geen duidelijkheid heeft gegeven, blijft dit beding ongewijzigd ten opzichte van het oude ROZ-model Huurovereenkomst Woonruimte (2017). Totdat de Hoge Raad uitspraak heeft gedaan, adviseren wij u om voorzichtig om te gaan met het huurprijswijzigingsbeding. Wij adviseren u graag over de mogelijkheden.