Planschade onder de Omgevingswet: Normaal maatschappelijk risico en overgangsrecht

De Omgevingswet is op veel vlakken ‘beleidsneutraal’, waarmee wordt bedoeld dat de geldende normen materieel gelijk blijven aan het huidig recht. Ten aanzien van planschade leidt de Omgevingswet echter tot grote wijzigingen. Zo heeft de Omgevingswet tot gevolg dat vanaf een ander moment planschade kan worden geclaimd. Bij indirecte planschade zal bovendien worden gekeken naar de feitelijke situatie voorafgaand aan het peilmoment en er wordt een vast percentage voor het normaal maatschappelijk risico in de wet opgenomen. Deze wijzigingen kunnen grote (financiële) gevolgen hebben voor vastgoedontwikkelingen.

Inwerkingtreding Omgevingswet

In de aanloop naar de inwerkingtreding van de Omgevingswet hebben wij verschillende artikelen geschreven over deelaspecten van die wet. Zo hebben wij u geïnformeerd over leges onder de Omgevingswet, flexibiliteit en procedures onder de Omgevingswet, het Besluit bouwwerken leefomgeving, de technische bouwactiviteit, coördineren onder de Omgevingswet, de gewijzigde systematiek voor een aanvraag voor een toets aan het omgevingsplan, sturingsmogelijkheden, het overgangsrecht en hebben we uiteengezet wat het verschil is tussen een bestemmingsplan en een omgevingsplan.

De Omgevingswet wijzigt de regelgeving over planschade aanzienlijk. In het eerste deel ging ik in op de nieuwe regeling omtrent het schadeveroorzakende besluit. In het tweede deel ga ik in op de nieuwe vergelijkingsmethodiek en dit derde deel ga ik in op de wijzigingen voor het normaal maatschappelijk risico en het overgangsrecht.
[campagnes]

Normaal maatschappelijke risico

Op basis van de huidige regelgeving geldt bij indirecte schade[1] dat een deel van de schade voor eigen rekening blijft. Dit is het normaal maatschappelijk risico. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening is het normaal maatschappelijk risico minimaal 2% van de waarde van de onroerende zaken vóór peildatum. In de jurisprudentie is het normaal maatschappelijk risico voor ontwikkelingen op inbreidingslocaties verhoogd naar in beginsel 5%. Op basis van de huidige regelgeving en jurisprudentie dient het bevoegd gezag bij elk planschadeverzoek te beoordelen wat het normaal maatschappelijk risico in dit specifieke geval zou moeten zijn.

Met de Omgevingswet[2] wijzigt dit. Op basis van de huidige wettekst wordt bij de Omgevingswet bij indirecte schade een normaal maatschappelijk risico van 4% gehanteerd. Dit is - anders dan nu - een vast percentage.

Voor directe schade geldt onder de Omgevingswet net als onder de Wet ruimtelijke ordening geen vast normaal maatschappelijk risico. Het wordt als onredelijk gezien dat een eigenaar die schade ondervindt door een besluit dat rechtstreeks op zijn perceel ziet een deel van die schade altijd zelf moet betalen.

Overgangsrecht

Omdat de Omgevingswet leidt tot inhoudelijke wijzigingen, is ook het overgangsrecht van belang. Kort gezegd komt het overgangsrecht erop neer dat de huidige planschaderegeling vijf jaar na de inwerkingtreding van de Omgevingswet blijft gelden als voor de inwerkingtreding van die wet schade is veroorzaakt door een schadeveroorzakend besluit zoals we dat kennen in de Wet ruimtelijke ordening. Als vóór inwerkingtreding van de Omgevingswet is gevraagd om een schadeveroorzakend besluit of een ontwerp van een ambtshalve te nemen schadeveroorzakend besluit ter inzage is gelegd, blijft het planschaderecht ook gelden als binnen vijf jaar nadat het besluit van kracht is geworden wordt verzocht om planschade.

Tips voor ontwikkelaars

Met de Omgevingswet wordt nadeelcompensatie voor ontwikkelaars voorspelbaarder. De discussies over de hoogte van het normaal maatschappelijk risico zijn namelijk verleden tijd. Er geldt immers een vast percentage van 4%.

Verder is van belang er rekening mee te houden dat ook na inwerkingtreding van de Omgevingswet nog vele jaren het huidige planschaderecht relevant kan zijn. Vanwege het overgangsrecht kan het oude recht nog meer dan vijf jaar gelden, met name voor planologisch (ontwerp)besluiten die voor inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn aangevraagd of ter inzage zijn gelegd.

[1] In het eerste blog wordt uitgelegd wat het verschil tussen directe en indirecte planschade is.

[2] Dit artikel is gebaseerd op de wettekst d.d. 4 juni 2021, geconsolideerde versie.