De Omgevingswet is op veel vlakken ‘beleidsneutraal’, waarmee wordt bedoeld dat de geldende normen materieel gelijk blijven aan het huidig recht. Ten aanzien van planschade leidt de Omgevingswet echter tot grote wijzigingen. Zo heeft de Omgevingswet tot gevolg dat vanaf een ander moment planschade kan worden geclaimd. Bij indirecte planschade zal bovendien worden gekeken naar de feitelijke situatie voorafgaand aan het peilmoment en er wordt een vast percentage voor het normaal maatschappelijk risico in de wet opgenomen. Deze wijzigingen kunnen grote (financiële) gevolgen hebben voor vastgoedontwikkelingen.
Inwerkingtreding Omgevingswet
In de aanloop naar de inwerkingtreding van de Omgevingswet hebben wij verschillende artikelen geschreven over deelaspecten van die wet. Zo hebben wij u geïnformeerd over leges onder de Omgevingswet, flexibiliteit en procedures onder de Omgevingswet, het Besluit bouwwerken leefomgeving, de technische bouwactiviteit, coördineren onder de Omgevingswet, de gewijzigde systematiek voor een aanvraag voor een toets aan het omgevingsplan, sturingsmogelijkheden, het overgangsrecht en hebben we uiteengezet wat het verschil is tussen een bestemmingsplan en een omgevingsplan.
De Omgevingswet wijzigt de regelgeving over planschade aanzienlijk. In het eerste deel ging ik in op de nieuwe regeling omtrent het schadeveroorzakende besluit. In dit tweede deel twee ga ik in op de nieuwe vergelijkingsmethodiek en in deel drie ga ik in op de wijzigingen voor het normaal maatschappelijk risico en het overgangsrecht.
[campagnes]
Planologische vergelijking
Op basis van de huidige Wet ruimtelijke ordening moet bij een verzoek tot planschade een vergelijking worden gemaakt tussen de maximale planologische mogelijkheden op basis van het oude planologisch regime en de maximale planologische mogelijkheden op basis van het nieuwe planologisch regime. Vervolgens moet worden beoordeeld in hoeverre het nieuwe planologische regime een waardeverminderende werking heeft op het betrokken perceel (directe schade) of nabij gelegen percelen (indirecte schade).
Vergelijking met feitelijke situatie
Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet[1] geldt voor indirecte schade dat moet worden vergeleken tussen de feitelijke situatie voorafgaand aan het schadeveroorzakende besluit en de vergunde situatie. Deze wijziging kan grote gevolgen hebben.
De ratio hierachter is dat het voor omwonenden vaak moeilijk uit te leggen valt als bij de planologische vergelijking blijkt dat onder het oude planologisch regime al forse bebouwings- en gebruiksmogelijkheden bestonden en daardoor met het nieuwe planologisch regime geen schade wordt geleden. Omwonenden vergelijken namelijk vaak met de feitelijke situatie. Een nieuw bouwplan heeft ten opzichte daarvan vaak wel duidelijke gevolgen.
Planvergelijking bij directe schade
Bij directe schade geldt dit niet. In dat geval wordt net als nu een vergelijking tussen de (reële) maximale mogelijkheden van de planologische regimes gemaakt. Dan moet ook worden beoordeeld op welk moment die planologische schade zich manifesteert. Zo veroorzaakt het introduceren van een vergunningplicht niet per se schade, omdat die vergunning wellicht eenvoudig kan worden verkregen. Daar ga ik het eerste deel over planschade dieper op in.
Mogelijk grote gevolgen projectontwikkeling
Hoewel dit niet lijkt beoogd, kan deze wetswijziging tot gevolg hebben dat onder het nieuwe recht bij indirecte schade meer nadeelcompensatie moet worden betaald dan nu het geval is.
Bijvoorbeeld in de volgende situatie. Een projectontwikkelaar koopt een perceel aan en sloopt de vervallen bebouwing, mede omdat anders gevaar zou kunnen optreden. Op basis van de bestaande planologische mogelijkheden is ter plaatse veel bebouwing toegestaan, maar die bebouwing is niet passend in de huidige tijdsgeest of niet ten behoeve van de gewenste functies. Daarom verkrijgt de ontwikkelaar onder de Omgevingswet een nieuw planologisch besluit om de gewenste bebouwing en het gewenste gebruik te kunnen realiseren. Daarmee wijken de bebouwingsmogelijkheden in omvang niet zo zeer af van hetgeen planologisch al mogelijk was, maar is wel een beter plan te realiseren.
Op basis van het huidig recht zou er dan waarschijnlijk weinig planschadevergoeding hoeven te worden betaald, omdat een vergelijking moet worden gemaakt tussen de maximale planologische mogelijkheden op basis van het oude regime en de maximale planologische mogelijkheden op basis van het nieuwe regime.
Onder de Omgevingswet is de kans aanwezig dat er een aanzienlijk bedrag aan nadeelcompensatie moet worden vergoed. Immers, er moet een vergelijking worden gemaakt met de feitelijke situatie voor het verlenen van de omgevingsvergunning. Die feitelijke situatie is een braakliggend perceel, dus voor omwonenden was er geen hinder door bebouwing op dat perceel. De vergunde situatie gaat uit van een nieuw bouwplan. De waardevermindering ten gevolge van die bebouwing moet worden vergeleken met waardevermindering door het braakliggende perceel. Ook al was er bebouwing mogelijk op basis van het vorige planologisch regime.
Zoals gezegd lijkt dit niet beoogd. De Afdeling advisering van de Raad van State heeft daar ook kritische vragen over gesteld. Dit heeft echter niet geleid tot een wijziging van het uitgangspunt dat een vergelijking moet worden gemaakt met de feitelijke situatie voor vergunningverlening.
Niet slopen voordat nieuw bouwplan is vergund?
Het is als projectontwikkelaar van groot belang hier rekening mee te houden. Op basis van de nieuwe systematiek zou het bijvoorbeeld onverstandig kunnen zijn om bebouwing reeds te slopen en een perceel onbebouwd achter te laten alvorens een vergunning is verkregen voor de nieuwe bebouwing en het nieuwe gebruik.
Dit zou als ongewenst neveneffect kunnen hebben dat vervallen bouwwerken langer blijven staan. Ook dat lijkt ons niet een beoogd effect van deze wetswijziging. Wij sluiten daarom niet uit dat dit – al dan niet in de rechtspraak – nog wordt bijgeschaafd.
[1] Dit artikel is gebaseerd op de wettekst d.d. 4 juni 2021, geconsolideerde versie.
